Над статьей работали:
Автор: Райс Валентин
Как правило, даритель по своему волеизъявлению оформляет имущество в дар. Однако в этой сделке важно не только его согласие. Одаряемый тоже должен быть согласен с получением такого подарка. И это не единственная особенность такого договора. Бывает, что под дарением может проходить другая скрытая сделка или это вовсе может быть мошенничество. Кроме этого, нужно учитывать права других родственников, нюансы оформления и многое другое. Об особенностях такой сделки читайте далее.
Согласно статье 572 ГК РФ договором дарения является безвозмездная передача в собственность вещи (имущественного права) от дарителя одаряемому (стороны договора).
Чтобы договор считался заключенным, должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Существенным же условием данного вида является условие о предмете. Это значит, что нужно точно описать объект, который передается, то есть ту вещь, которую получит одаряемый. Но предметом может являться не только вещь. К нему могут относиться и другие объекты (п. 1 ст. 572 ГК РФ):
— имущественное право (требование) к дарителю или третьему лицу;
— освобождение от обязанности перед дарителем или третьим лицом.
Основное отличие состоит в том, что сделка является безвозмездной. Поэтому если взамен передаются деньги или иные права, она не может быть признана дарением.
Отличие от договора купли-продажи:
— наличие (отсутствие) оплаты;
— при купле-продаже имеет значение брак. По общему правилу купленное имущество будет совместной собственностью (за некоторым исключением). Если же используется дарственная, то собственность не признается совместной. Она будет принадлежать только одаряемому;
— если продается (дарится) доля, есть разница в преимущественном праве покупки другими дольщиками. При купле-продаже есть преимущественное право, при дарении такого права нет;
— купля-продажа предусматривает уплату НДФЛ продавцом в зависимости от срока владения. А при дарственной такая обязанность лежит на одаряемом, если это не близкие родственники.
Отличие от договора мены:
— возмездность характера сделки. Обе стороны передают друг другу, как правило, равноценное имущество. В то время как в дарении оно передается безвозмездно;
— стороны договора мены являются продавцом и покупателем. Обе стороны приобретают и тот и другой статус;
— операция мены является реализацией, поэтому облагается налогом для обеих сторон. Есть некоторые исключения.
Сделка по дарению именно недвижимости заключается в простой письменной форме. Переход права собственности на жилье подлежит государственной регистрации. Также стороны могут обратиться к нотариусу для оформления сделки. Тогда он подаст документы на регистрацию. В некоторых случаях нотариус обязателен. При этом форма договора дарения чего либо может быть устной (ч. 1 ст. 574 ГК РФ).
Данный вид договора не имеет срока. Зарегистрировать его можно в любое время. До момента регистрации собственность остается за дарителем, соответственно, и все обязанности по квартире (дому) остаются за ним.
В целом порядок оформления договора дарения будет следующим.
1. Подготовить необходимый перечень документов.
Подробнее о том, какие документы нужны, мы расскажем в отдельных разделах.
2. Составить договор дарения.
В случае с недвижимым имуществом нужна будет письменная форма. Документ должен быть подписан сторонами.
В тексте нужно отразить такие условия:
— волеизъявление дарителя о безвозмездной передаче;
— данные о предмете, в частности, о квартире или доме. Если это дом, то и о земельном участке под ним. К таким данным относятся: адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель (для участка) и так далее;
— реквизиты правоустанавливающих документов. Условие не является обязательным, но не будет и лишним;
— другие данные в зависимости от конкретной ситуации.
3. Регистрация перехода права собственности.
Договор не подлежит государственной регистрации. Но регистрационные действия необходимо совершить с переходом права собственности. Для этого нужно обратиться в Росреестр и представить заявление и необходимые документы. Форму заявления можно найти в приложении № 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.
Уплатите государственную пошлину. Посмотрите выписку из ЕГРН.
В каких случаях нельзя оформлять дарственную.
Ее оформление запрещено в следующих случаях (за исключением подарков до 3 тыс. рублей):
— при дарении от имени детей до 14 лет, а также недееспособных граждан;
— при дарении работникам организаций (образовательных, медицинских и других), перечисленных в пп. 2 ч. 1 ст. 575 ГК РФ;
— лицам, состоящим на государственных, муниципальных должностях, служащим Банка России;
— при оформлении дарственной между коммерческими организациями.
Важные обстоятельства, которые нужно учитывать:
— даритель должен иметь право собственности на объект дарения;
— он должен быть дееспособным лицом. Если дарят дети с 14 до 18 лет, то необходимо письменное согласие их представителей;
— сделка должна быть совершена без давления;
— даритель должен осознавать свои действия;
— с получателя дара можно возместить реальный ущерб. Возникает он в случае отказа от дара, но при наличии заключенного письменного договора.
Отмена дарения в судебном порядке происходит при наличии двух требований:
— вещь создает для одаряемого большую неимущественную ценность;
— одаряемый создает угрозу утраты подаренной вещи.
Кроме этого, договор можно расторгнуть по соглашению сторон. Также даритель может отказаться от исполнения. Сделать это возможно до момента надлежащего исполнения обязательств по договору.
Порядок расторжения при данных обстоятельствах будет следующим:
1. Изначально нужно направить предложение о расторжении.
Если вторая сторона согласна с предложением, то нужно составить соглашение о расторжении. Если вторая сторона не согласна и есть только требование одной стороны, тогда расторжение возможно только в суде. Для этого вторая сторона должна отказаться от договора или не отвечать вовсе. Срок ответа вы можете указать в предложении. Если он не указан, то, как правило, его продолжительность составляет 30 дней.
2. Если ответ положительный, надо составить соглашение.
По общему правилу оно оформляется в аналогичной договору форме. В соглашении нужно указать:
— данные сторон;
— обстоятельства и причины;
— реквизиты договора дарения с указанием предмета;
— прекращение обязательств сторон;
— дату вступления в силу соглашения;
— адреса и реквизиты сторон;
— подписи сторон.
3. Если ответ отрицательный, составьте исковое заявление и документы к нему.
Для этого укажите в иске следующую информацию:
— наименование суда;
— данные об истце или представителе. Туда входят Ф.И.О., дата и место рождения, место жительства, данные паспорта, ИНН и другие данные;
— данные об ответчике. По ответчику указываются аналогичные данные, как и у истца;
— обстоятельства, которые обосновывают предъявление иска;
— доказательства подтверждения этих обстоятельств;
— требование о расторжении;
— цену иска;
— досудебный порядок;
— информацию о действиях для примирения, если они были;
— перечень документов, прилагаемых к иску.
Список документов:
— документы, подтверждающие обстоятельства случившегося;
— бумаги, подтверждающие досудебный порядок;
— доверенность на представителя при его наличии;
— подтверждение уплаты государственной пошлины;
— документы о примирительных действиях;
— подтверждение уведомления других лиц о вручении им копий искового заявления.
4. Направьте исковое заявление и дождитесь результата.
В частности, иск направляется по местонахождению переданного имущества. Подается он в районный суд.
После решения суда у вас будет месяц на апелляционное обжалование. После истечения этого срока оно вступает в законную силу.
5. Зарегистрируйте переход права в Росреестре.
Обратный переход от получателя к дарителю также нужно зарегистрировать. Порядок почти тот же. Нужно представить заявление соответствующей формы, а также соглашение сторон или решение суда — смотря, как закончилось расторжение в вашем случае. Кроме этого, надо будет уплатить госпошлину. Документ о ее оплате представлять нет необходимости. Срок регистрации в среднем составляет 7 рабочих дней.
Для оформления договора может понадобиться следующий перечень документов:
— данные удостоверений личности сторон;
— данные доверенности, если есть представитель;
— выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на жилплощадь;
— техническая документация — техпаспорт, экспликация, план;
Кроме этого, в зависимости от сделки могут понадобиться:
— документы о родстве участников сделки, если сделка осуществляется между близкими родственниками;
— нотариальное согласие второго супруга (супруги), свидетельство о браке;
— свидетельство о рождении;
— выписка из финансово-лицевого счета;
— разрешение органов опеки;
— акт приема-передачи. Документ необязателен, но рекомендуется его составлять, чтобы избежать разногласий.
— другие документы в зависимости от ситуации.
Договор дарения регистрировать не нужно. Однако переход права собственности подлежит государственной регистрации. Поэтому подписанием договора и передачей документов тут не отделаться. Нужно идти в Росреестр.
В случае отсутствия регистрации договор считается незаключенным. Кроме того, договор будет считаться недействительным, если:
— он не заключен в письменном виде;
— дар передается после смерти дарителя;
— стороны не имели право оформлять такой договор, то есть в законе есть запрет для них;
— ничтожная доверенность без указания предмета и одаряемого лица;
— притворная сделка, то есть договор по факту был возмездным;
— отсутствует предмет договора. Невозможно установить, о каком объекте идет речь.
Для регистрации понадобятся:
— заявление о государственной регистрации права собственности;
— удостоверение личности заявителей;
— нотариальная доверенность на представителя (если сделку совершает представитель);
— договор дарения.
Зарегистрировать право собственности можно:
— в Росреестре. Сделать это можно в том числе на их официальном сайте, если у вас есть усиленная электронная подпись (УКЭП). Но все равно придется явиться лично, чтобы подтвердить данные личности;
— в многофункциональном центре (МФЦ). Некоторые центры оказывают такие услуги. Но если недвижимость находится в одном регионе, а центр в другом, могут быть особенности;
— у нотариуса. Он подаст бумаги, и срок регистрации будет меньше — всего три рабочих дня.
Также нужно будет уплатить госпошлину. По общему правилу ее размер составляет 2 тыс. рублей. Для некоторых видов земельных участков размер пошлины может быть другим.
Отправить договор дарения на регистрацию через МФЦ возможно. Для осуществления сделки участникам нужно явиться в МФЦ. В центре нужно будет подать необходимые бумаги и дождаться решения по регистрации. Срок регистрации — в течение 9 рабочих дней.
Но перед тем как пойти в тот или иной МФЦ, убедитесь, что он занимается предоставлением данной услуги. Не все центры осуществляют регистрацию.
По общему правилу можно обойтись без нотариуса. Обращаться к нему или нет — право сторон, а не обязанность. Вместе с тем иногда это следует сделать в обязательном порядке. В частности, обратиться к нему нужно:
— при отчуждении недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему или ограничено дееспособному;
— если это дарение доли в праве общей собственности.
Иногда в сделке участвуют два нотариуса. Такое бывает, когда участие принимают более двух лиц, без совместного присутствия.
Также рекомендуется идти к нотариусу, если стороны не являются родственниками.
Перечислим, чем рискуют стороны договора при данных отношениях.
Даритель:
— потеря прав на имущество;
— потеря прав на проживание, если данный факт не зафиксирован договором;
— наличие других лиц, не согласных с дарителем;
— вероятность оспаривания сделки заинтересованными или должностными лицами;
Одаряемый:
— отказ дарителя от договора при изменении его имущественного, семейного положения или состояния здоровья;
— уплата налога, если одаряемый — неблизкий родственник;
— недовольные родственники дарителя;
— судебные разбирательства при оспаривании.
Налогообложение зависит от того, между какими сторонами происходит сделка, а именно являются ли они близкими родственниками или нет. Если являются, сделка не облагается налогом. Если же они неблизкие родственники, налог нужно уплатить. Обязанность оплаты лежит на получателе имущества. Ставка налога составляет 13 процентов.
Близкими родственниками являются:
— супруг (супруга);
— родители и усыновители;
— родные дети и усыновленные;
— родные братья и сестры (включая неполнородных);
— дедушка и бабушка.
Особенности налогообложения могут быть, если сторонами (одной из сторон) являются организации.
Рассмотрим на примере передачи организацией подарка физлицу.
1. Налог на прибыль.
Дохода у компании в данном случае не возникает: нет экономической выгоды. В расходах, как правило, организация не сможет учесть переданное имущество.
2. Налог на добавленную стоимость.
Если организация — плательщик НДС, то следует начислить налог при передаче имущества (если не применяется освобождение от налога).
3. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ):
— если получатель не является индивидуальным предпринимателем, то нужно исчислить НДФЛ. Сделать это надо со стоимости, превышающей необлагаемую величину 4 тыс. рублей;
— если же получатель — ИП, организация освобождается от уплаты НДФЛ, так как предприниматель самостоятельно исчисляет налог в этом случае. При этом в договоре должно быть указано, что «физик» выступает как ИП.
4. Упрощенная система налогообложения.
При передаче дара физическому лицу (не ИП) организация может быть налоговым агентом по НДФЛ.
5. Страховые взносы.
Аналогичный порядок как с НДФЛ, то есть ИП, который указан таковым в договоре, платит взносы самостоятельно. Если это просто «физик», то взносы начислять также не нужно. Связано это с тем, что, как правило, это выплаты не в рамках трудовых отношений.
Образец договора вы найдете по ссылке.
Оспорить дарственную можно в судебном порядке. У вас должны быть доказательства и основания для признания сделки недействительной. Оспаривать могут как сами стороны, так и заинтересованные или должностные лица. Например, арбитражные управляющие и судебные приставы. Рассмотрим несколько случаев.
Иногда оспорить сделку может и одаряемый. Например, когда у сторон изначально не было намерения исполнять договор, а получатель дара никак не использовал квартиру. Сделка нужна была только для прекращения посягательств от третьих лиц. Если притворность будет доказана, договор могут признать недействительным (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2021 № 33-4899/2021).
Инициатором оспаривания может быть и даритель. Частая категория споров, когда даритель не совсем осознавал, что подписывает, или делал это под давлением. Такое бывает в силу разных обстоятельств (возраст, неграмотность, состояние здоровья, внешние факторы и прочее) (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29.01.2020 № 88-2406/2020).
Ну и конечно, другие заинтересованные лица. Так, например один из супругов может оспорить сделку. Он должен доказать, что квартира приобретена в браке и является их совместной собственностью (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 06.06.2019 № 33-3208/2019).
Один из частых случаев, когда сделку оспаривает один из дольщиков. Он может выиграть спор, доказав к примеру, что договор прикрывал другую сделку (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 02.06.2021 № 88-11422/2021, 2-10007/2019).
Вы можете оставить первый комментарий