Договор дарения доли в квартире

Над статьей работали:
Автор: Волчкова Людмила

Квартира может быть в собственности сразу у нескольких владельцев. Человек, которому принадлежит доля в такой недвижимости, может распорядиться ею как захочет, в том числе и подарить. Наш материал посвящен особенностям, которые нужно учитывать при заключении договора дарения доли в квартире. Рассмотрим порядок оформления такой сделки и выясним, чем он отличается от правил, предусмотренных для целого объекта недвижимости. Также поговорим об аспектах заключения договора дарения, по которому доля объекта передается близкому родственнику.

Содержание

1. Договор дарения доли квартиры между близкими родственниками
2. Образец договора дарения доли в квартире
3. Договор дарения доли квартиры между близкими родственниками

Как оформить договор дарения доли в квартире

Участник долевой собственности может по собственному желанию продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею каким-то другим способом, соблюдая при этом правила, предусмотренные отечественным гражданским законодательством. То же самое вправе сделать и собственник целого объекта недвижимости, распорядившись долей в нем (пп. 1, 2 ст. 209, п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ).

Дарение представляет собой безвозмездную сделку. Владелец может подарить принадлежащую ему долю любому лицу, за некоторыми, предусмотренными законодателем, исключениями. Так, нельзя передать в дар учителю со стороны учеников и их родственников подарок, стоимость которого будет больше 3 тыс. рублей. Это же касается лиц, замещающих государственные должности, если презент вручается в связи с их должностным положением или с исполнением ими служебных обязанностей. Кроме того, не допускается дарение доли в квартире, если в результате этого площадь жилого помещения, приходящаяся на каждого из сособственников, будет меньше 6 кв. м общей площади. Устанавливают это пропорционально размеру доли каждого из совладельцев (п. 1 ст. 572, пп. 2, 3 п. 1 ст. 575 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

При этом предлагать долю другому собственнику или уведомлять его о дарении не нужно. Связано это с тем, что правило о преимущественном праве приобретения доли работает лишь при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Особый порядок осуществления безвозмездных сделок между резидентами и лицами иностранных государств установлен в отношении находящейся на территории нашей страны недвижимости согласно перечню, утвержденному Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р. В данной ситуации к резидентам-физлицам отнесены люди, имеющие российское гражданство, а также постоянно проживающие в России на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства (п. 1 ч. 1 ст. 4.2 Закона от 04.06.2018 № 127-ФЗ, п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ, пп. «а», «б» п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81, пп. «ж» п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 № 254, п. 16 правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 № 295.

Чтобы оформить договор дарения доли в праве собственности на квартиру, нужно пройти несколько этапов. Рассмотрим их:

Этап 1. При дарении доли в квартире одним из супругов или несовершеннолетним подростком в возрасте от 14 до 18 лет в зависимости от определенной ситуации может потребоваться согласие другого супруга либо законного представителя такого несовершеннолетнего.

Так, нотариально заверенный документ о согласии супруга на сделку нужен, если даритель приобретал передаваемую долю в период официального брака по возмездной сделке и при этом нет брачного договора, который устанавливает особый режим имущества супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ). На практике в случае, если даритель на момент приобретения имущества в браке не состоял, регистрирующие органы просят зафиксировать это в тексте договора.

От супруга человека, принимающего дар, такое согласие не требуется, поскольку сделка признается безвозмездной. По закону подаренное имущество поступает в единоличную собственность одаряемого (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Несовершеннолетнему ребенку в возрасте от 14 до 18 лет письменное согласие его родителей, усыновителей или попечителей в любом случае понадобится, если он является дарителем. При этом такое согласие дается только на основании разрешения органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 26, ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).

От имени малолетних, детей, которым еще не исполнилось 14 лет, и граждан, признанных недееспособными, дарение любой недвижимости их законными представителями запрещено законом (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Если нотариальный документ, содержащий согласие, в конкретной ситуации требуется по закону, то в первую очередь нужно заняться его получением.

Этап 2. Затем понадобится правильно оформить сделку. Договор дарения доли в праве собственности на квартиру заключается в письменной форме. Его обязательно должен удостоверить нотариус. Исключение составляют только случаи, когда дарение своих долей совершают все участники долевой собственности по единой сделке (п. 1 ст. 160, ст. 163 ГК РФ, п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В этом главное отличие договора дарения с долями от аналогичных сделок с целым объектом недвижимости. Если квартира передается в дар целиком, то участие нотариуса не потребуется.

Нотариус установит личности и дееспособность дарителя и одаряемого, предложит внимательно прочитать проект договора, сверить имена, данные паспортов, адресов и другие сведения о персональных данных. Стороны сделки собственноручно подпишут договор дарения доли в квартире (п. 1 ст. 160 ГК РФ). Затем нотариус засвидетельствует сделку, вручив каждой стороне отдельный экземпляр договора.

Сделку могут удостоверить два нотариуса или даже большее их количество, если в ее совершении участвуют несколько лиц, но совместно присутствовать в одном месте они не могут. В таком случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в том российском регионе, где находится объект недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1).

Когда стороной сделки выступает несовершеннолетний подросток в возрасте от 14 до 18 лет, то свою подпись он будет ставить с согласия родителей. Если одаривается малолетний ребенок, то за него договор подписывает законный представитель. При составлении договора дарения в этом случае указывают сведения не только о дарителе и одаряемом, но также о законном представителе получающего дар. Причем при дарении доли квартиры единственным родителем своему малолетнему ребенку родитель выступает одновременно на двух сторонах сделки. Передача третьему лицу полномочий на принятие в дар имущества от имени ребенка в данной ситуации не требуется (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 572 ГК РФ, пп. 13, 23, 31 регламента, утвержденного Приказом Минюста РФ от 30.08.2017 № 156, письмо ФНП от 21.06.2017 № 2664/06-08.

Поскольку нотариальная форма сделки при дарении доли квартиры, как правило, обязательна, то плата за ее свидетельствование берется в виде госпошлины. За нотариальное свидетельствование сделки размер госпошлины составит 0,5 процента от суммы договора, но не меньше 300 рублей и не больше 20 тыс. рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). По соглашению между собой стороны могут оплатить каждая свою долю.

Удостоверенный нотариусом договор на бумажном носителе должен иметь машиночитаемую маркировку для обеспечения проверки его достоверности (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1).

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит госрегистрации, которая производится Росреестром и его территориальными органами (ст. 131 ГК РФ, ч. 1 ст. 3 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, п. 1 положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).

После того как нотариус удостоверит договор дарения, он должен передать в Росреестр заявление о госрегистрации прав и приложенные к нему бумаги. Действует это правило, только если стороны сделки не высказались против направления данного заявления нотариусом. Исключением признается ситуация, когда в ЕГРН имеется отметка о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без непосредственного участия собственника (либо его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя доверенным лицом (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1).

В остальных ситуациях можно представить заявление о регистрации и необходимые документы в Росреестр самостоятельно (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Допускается также отправить договор дарения на регистрацию с помощью специалистов МФЦ.

Подтверждением госрегистрации перехода права собственности будет являться выписка из ЕГРН. Она может быть направлена ведомством в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Доходы, полученные физлицом при дарении недвижимости, могут облагаться НДФЛ, исходя из кадастровой стоимости полученного в дар имущества. Исключение составляет дар от члена семьи или близкого родственника (п. 18.1 ст. 217, п. 6 ст. 214.10 НК РФ, ч. 12 ст. 3 Закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ). Об этом речь пойдет в отдельном разделе нашего материала.

Став собственником доли в квартире, одаряемый становится плательщиком налога на имущество физических лиц (ст. 400, 401 НК РФ).

Образец договора дарения доли в квартире

Стороны сделки могут составить договор самостоятельно, а затем передать нотариусу подготовленный текст для проверки или попросить его составить проект договора. Ниже приведен заполненный вариант договора, который можно использовать в качестве образца для разработки собственного документа.

На бланк договора заносят данные сторон сделки: фамилии, имена, отчества, паспортные данные или данные свидетельства о рождении малолетнего ребенка, адреса регистрации. В договоре должны быть согласованы все существенные условия о предмете сделки, перечисленные в законе или других правовых документах как существенные либо необходимые для договоров определенного вида, а также условия, касательно которых по заявлению любой из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Применительно к договору дарения доли в квартире существенным условием является условие о его предмете. Нужно отразить точное описание той доли, которая передается в дар.

Договор дарения доли в праве собственности на квартиру

Договор дарения доли квартиры между близкими родственниками

Договор дарения, который заключается между близкими родственниками, отличается от аналогичных сделок между другими лицами особенностями налогообложения. Так, в соответствии с абзацем 2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ люди, получившие недвижимость в порядке дарения от членов семьи или своих близких родственников, освобождаются от уплаты налогов. Это правило действует и при передаче в дар доли квартиры.

При этом важно разобраться, кто по закону считается членом семьи или близким родственником. Согласно СК РФ это:

• супруги,
• родители либо усыновители,
• дети, в том числе усыновленные,
• дедушки,
• бабушки,
• внуки,
• полнородные братья и сестры,
• неполнородные братья и сестры, то есть имеющие общих отца или мать.

Порядок, в котором оформляется договор передачи в дар доли квартиры между близкими родственниками, будет таким же, как и между любыми другими лицами. Сделку нужно оформить в письменной форме и удостоверить у нотариуса. Затем переход права собственности придется зарегистрировать в Росреестре. Степень родства между участниками сделки при этом не будет иметь значения.