Договор безвозмездного пользования земельным участком

Отдельные нюансы владения и пользования земельными участками всегда вызывают интерес. Сегодня поговорим о том, как заключить договор безвозмездного пользования наделом земли. Выясним, какие обязательные условия должны содержаться в тексте такого документа. Разберем, нужно ли регистрировать сделку по безвозмездной передаче земли в пользование другого субъекта. Также приведем образец указанного договора.

Над статьей работали:
Автор: Волчкова Людмила; редактор: Шкембри Евгения

Содержание

1. Заключение договора безвозмездного пользования земельным участком
2. Форма договора безвозмездного пользования земельным участком
3. Условия договора безвозмездного пользования земельным участком
4. Срок договора безвозмездного пользования земельным участком
5. Регистрация договора безвозмездного пользования земельным участком
6. Образец договора безвозмездного пользования земельным участком
7. Расторжение договора безвозмездного пользования земельным участком

Заключение договора безвозмездного пользования земельным участком

Регулирование имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными наделами, а также по заключению с ними сделок согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ происходит на основании гражданского законодательства, если другие правила не предусмотрены специальными правовыми нормами, в частности, Земельным кодексом. Договор о безвозмездной передаче в пользование земли заключается в соответствии с положениями ГК РФ и ЗК РФ (1.1 ст. 24 ЗК РФ).

При этом из статьи 153 ГК РФ следует, что сделками признаются действия граждан и юрлиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Если земельный надел находится в частной собственности, собственник вправе предоставить его в безвозмездное пользование другому субъекту по договору. Сделать это может любое юридическое или физическое лицо (пп. 2 п. 1 ст. 24 ЗК РФ, ст. 690 ГК РФ). Так, участок можно передать своему контрагенту или при наличии оснований сотруднику в виде служебного надела (п. 2 ст. 24 ЗК РФ).

Однако нужно учесть и отдельные исключения. Коммерческая компания не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование своему участнику, учредителю, руководителю, члену органа управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

Если обе стороны сделки — коммерческие фирмы, стоит убедиться, что такая передача участка не прикрывает дарение, которое не разрешено между данными субъектами. Суд может заподозрить признаки дарения, если надел предоставляется в безвозмездное пользование на длительный период без какой-либо экономической цели. В таком случае сделку признают недействительной (п. 2 ст. 170, п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Для предоставления надела в безвозмездное пользование стороны заключают сделку. При этом нужно согласовать все ее существенные условия, в том числе предмет. Затем передачу земли оформляют актом.

Форма договора безвозмездного пользования земельным участком

Рассматриваемый договор нужно подготовить в простой письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Обычно его заключают в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Такая форма наиболее удобна для подтверждения факта заключения сделки.

Если срок договора составляет год или больше, его придется зарегистрировать (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Условия договора безвозмездного пользования земельным участком

Чтобы оформить рассматриваемую сделку, сторонам придется договориться о ее существенных условиях, в частности, о предмете.

Для согласования предмета сделки указывают следующие данные о земельном наделе:

• его кадастровый номер;
• адрес;
• площадь;
• категорию земель;
• вид разрешенного использования.

Все эти данные зафиксированы в выписке из ЕГРН. Ее можно заказать в электронном виде на сайте Росреестра по адресу: https://rosreestr.gov.ru/eservices/. Копию выписки часто оформляют в качестве приложения к договору.

Помимо предмета существенным условием сделки по безвозмездной передаче надела может быть любое условие, о котором по заявлению стороны необходимо достичь соглашения.

Если какое-либо из существенных условий не было согласовано сторонами, договор может быть признан незаключенным. Однако сторона, которая подтвердила действие договора, в том числе приняла исполнение от контрагента, не вправе недобросовестно ссылаться на то, что сделка не была заключена (пп. 1, 3 ст. 432 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).

Кроме существенных условий не лишним будет прописать:

• характеристику земельного участка: состояние, обременение правами третьих лиц и другую информацию;
• условие о коммерческом интересе ссудодателя в заключении сделки, если деятельность сторон связана с бизнесом и они являются коммерческими компаниями или индивидуальными коммерсантами;
• срок договора. Учтите, что если он составляет год или больше, по общему правилу нужно его зарегистрировать (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
• условия использования участка;
• порядок предоставления и возврата надела;
• ответственность сторон;
• условия изменения и расторжения сделки.

Срок договора безвозмездного пользования земельным участком

По общему правилу контрагенты могут установить любой срок сделки по безвозмездной передаче в пользование земельного надела (п. 1 ст. 610, п. 2 ст. 689 ГК РФ).

От срочного договора ссудодатель не вправе отказаться немотивированно. А вот ссудополучателю, напротив, такое право предоставлено, однако допускается его исключить или ограничить договором (п. 2 ст. 699 ГК РФ).

Большинство рассматриваемых договоров могут быть бессрочными. Поскольку срок признается несущественным условием этой сделки, то при его отсутствии в тексте сделка считается заключенной на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 689 ГК РФ). От такого договора каждая их сторон вправе отказаться в любое время без объяснения причин своего решения. Однако нужно известить об этом контрагента за месяц, если другой срок не установлен договором (п. 1 ст. 699 ГК РФ).

Для отдельных случаев закон предусматривает предельные сроки. Так, указанное правило действует в отношении некоторых договоров безвозмездного пользования землей, которая находится в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ). В этом случае нельзя заключать бессрочный договор. Если стороны не пропишут в нем срок, будет считаться, что сделка заключена на предельный срок.

Регистрация договора безвозмездного пользования земельным участком

Право собственности и прочие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат госрегистрации в едином государственном реестре соответствующими органами. Речь идет о праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного пользования, ипотеке, сервитутах, а также других правах в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

При этом если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, то их правовые последствия наступают только после указанной процедуры (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Договоры безвозмездного пользования, аренды или субаренды земельного участка,  заключенные на срок меньше года, регистрировать не нужно. Исключение составляют только случаи, установленные федеральным законодательством (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Поэтому регистрировать договор безвозмездного пользования земельным участком придется, только если он заключен на один год или больший срок (п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Если же срок установлен меньше одного года, регистрация не потребуется. Данная позиция подтверждается также и разъяснением Пленумом ВАС РФ (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Лучше не использовать при подготовке рассматриваемого договора срок предоставления надела по формуле «один год минус один день», к примеру, период с 01.11.2024 по 31.10.2025. Если срок прописан таким образом, то данную сделку также лучше зарегистрировать. Связано это с тем, что при регистрации договора аренды здания или сооружения подобный срок признается равным году (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Аналогичную позицию могут применить суды и к безвозмездному пользованию недвижимым имуществом, в том числе землей.

Нужно также учитывать, что если срок в договоре безвозмездного пользования не будет отражен, он считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 689 ГК РФ). При этом законодательство (п. 2 ст. 26 ЗК РФ) прямо предусматривает обязанность регистрировать только срочные сделки, заключенные не меньше чем на один год. Четкого ответа на вопрос, подлежит ли регистрации бессрочный договор безвозмездного пользования земельным наделом, в настоящее время нет. Однако есть позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в п. 11 Информационного письма от 16.02.2001 № 59, согласно которой сделка по передаче недвижимости в аренду, если произошло ее возобновление и продление на неопределенный срок, регистрации не подлежит.

Образец договора безвозмездного пользования земельным участком

В данном разделе приведен заполненный образец договора безвозмездного пользования земельным наделом. Он подготовлен на примере, когда в сделке с обеих сторон принимают участие коммерческие компании. В приведенном варианте сделка заключена на 9 месяцев и потому не подлежит государственной регистрации.

Договор безвозмездного пользования земельным участком

Расторжение договора безвозмездного пользования земельным участком

Досрочное прекращение рассматриваемой сделки возможно в случаях, предусмотренных законом или договором. К примеру, если ссудополучатель существенно ухудшил состояние земельного участка или ссудодатель не предупредил о правах третьих лиц на него при заключении соглашения (пп. 1, 2 ст. 698 ГК РФ).

Порядок расторжения может быть судебным или внесудебным и зависит от обстоятельств, при которых расторгается сделка. Каждая из сторон вправе отказаться от бессрочного договора, известив об этом контрагента за месяц, если в тексте не указан другой срок (п. 1 ст. 699 ГК РФ). Если сделка расторгается через суд, то перед подачей иска сторона должна отправить контрагенту предложение о расторжении, чтобы соблюсти обязательный претензионный порядок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).