Как и любой вид договора, арендный договор кроет в себе риски и особенности, тем более если речь идет о долгосрочных отношениях сторон. Кроме заполнения документа, нужно еще учитывать требования закона к его регистрации. И это далеко не все нюансы, на которые следует обратить внимание. В статье изложен порядок заключения договора аренды офисного помещения и представлен его актуальный образец.
Над статьей работали:
Автор: Райс Валентин; редактор: Чапис Елена
Содержание:
- Порядок заключения договора аренды офисного помещения
- Образец договора аренды офисного помещения
- Акт приема-передачи помещения в аренду
Порядок заключения договора аренды офисного помещения
Процедура заключения договора аренды (ДА) офиса регулируется ГК РФ. Специальные нормы по такому виду аренды закон не устанавливает. Поэтому используются:
— общие нормы ГК, регулирующие положения о заключении договора (ст. 432 ГК РФ);
— общие нормы относительно ДА в целом (глава 34 ГК);
— нормы по аналогии закона (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК).
С законодательством разобрались. Теперь нужно понять какие объекты могут быть арендованы для данных целей.
Аренда жилого помещения под офис
По общему правилу арендодатель обязан предоставить арендатору имущество за плату (ст. 606 ГК РФ). Таким имуществом может быть и квартира, то есть она является объектом аренды (ст. 607 ГК РФ). Передать ее может как собственник, так и иное управомоченное лицо.
На первый взгляд все понятно. Однако суть ответа кроется не в общих положениях, а в специальных, в частности:
— пункт 3 ст. 287.4 ГК РФ. В целях, не связанных с проживанием, использовать жилое помещение (ЖП) запрещено. Это возможно только после перевода ЖП в нежилой фонд;
— пункт 3 ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ. Также запрещается размещать в ЖП промышленное производство. Размещение предприятий допускается только после перевода имущества в нежилое.
Таким образом, ЖП не может быть объектом аренды под офис. Использовать квартиру для таких целей возможно, но при одном условии: необходимо сделать из нее нежилое помещение (НП), то есть перевести из одного статуса в другой. Обычно такое соглашение заключается между юридическими лицами. Однако в законе нет запрета на заключение ДА нежилого помещения между физлицами или ИП.
Аренда нежилого помещения под офис
Аренда офиса регулируется порядком, установленным для НП. Поэтому для заключения договора используют такой алгоритм.
1. Согласуйте условия и составьте договор. Самое важное — это существенные условия:
— предмет договора. Нужно точно описать индивидуальные характеристики конкретного офиса (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Важно чтобы по ним его можно было однозначно идентифицировать.
По самостоятельным объектам такие данные можно найти на сайте Росреестра. Нужно заказать выписку из ЕГРН, которая содержит признаки индивидуализации. Иные признаки, которые нужно указать в договоре:
• кадастровый номер помещения;
• адрес;
• площадь (кв. м)
• иное (перечень неполный);
Если помещение не поставлено на кадастровый учет, ситуация сложнее. Однако идентифицировать помещение все-таки возможно:
• указав индивидуальные характеристики здания, например, вид объекта, кадастровый номер, адрес и прочее;
• указав индивидуальные характеристики помещения. Опишите его точное местоположение и площадь. Важно, чтобы из этих данных было понятно, какая часть здания в аренде;
— размер платы за аренду. В этом случае действует аналогия закона. Применяется пункт 1 ст. 654 ГК РФ, из которого следует, что условие о размере платы обязательное. При его отсутствии договор считается незаключенным.
При определении размера следует ориентироваться на п. 2 ст. 614 ГК РФ. Как правило, указывается твердая величина за всю площадь помещения и (или) за единицу площади. Еще следует указать период, обычно это месяц.
Кроме этого, пропишите, как оплачивается «коммуналка», в частности, входит ли она в сумму аренды или оплачиваются отдельно.
Итак, предмет договора и размер аренды — это условия, которые обязательно должны быть в ДА. Остальное стороны согласуют на свое усмотрение.
Дополнительные положения могут быть такими:
— срок действия. От этого условия зависит необходимость регистрации. Часто срок составляет 11 месяцев, чтобы не регистрировать документ в Росреестре.
После того как 11 месяцев истекут, договор возобновляется на неопределенный срок (п. 2 ст.621 ГК). В этой ситуации его регистрация не нужна.
Если ваш ДА заключается на срок от 12 месяцев, его нужно зарегистрировать;
— порядок предоставления и возврата нежилого помещения. Здесь следует указать:
• срок передачи помещения (общие нормы ГК РФ);
• состояние НП. Укажите дефекты (при наличии) конструктивных элементов НП — таких, как стены, потолок, пол и прочее;
• перечень имущества и документов, передаваемых вместе с объектом. Имущество: ключи, пропуска, оборудование и тому подобное. Документы: техплан, декларация пожарной безопасности и иное.
• подтверждение передачи имущества. Как правило, это акт приема-передачи;
— условия использования. Рекомендуется установить:
• цель использования. Пропишите, что помещение используется под офис;
• порядок использования. Это способы, объем и иные условия, в частности, показатель шума и другое;
• возможность субаренды. Если вы не против субаренды, можно прописать данное положение;
— содержание НП. Здесь прописывают:
• кто должен проводить капитальный и текущий ремонт;
• кто несет расходы на содержание;
• возможность улучшения имущества;
• иные положения;
— ответственность сторон. Здесь обычно указывают уплату неустойки, к примеру, при нарушении срока уплаты аренды. Часто она прописывается в виде пени. Ее размер 0,1 процента от суммы долга за каждый день просрочки. Также следует согласовать условие об ответственности за несвоевременную передачу объекта;
— распределение расходов на регистрацию. Если договор аренды заключен на срок более года, он подлежит регистрации. В этом случае целесообразно будет распределить расходы, связанные с этим.
2. Заключите договор и получите помещение.
Если одна из сторон юрлицо, ДА обязательно заключают в письменной форме. В остальных случаях это обязательно, только если его срок договора более года (ст. 609 ГК РФ).
Учтите также:
• запросите выписку из ЕГРН. Она должна быть свежей. В старой выписке данные уже могли поменяться;
• документ должен быть подписан двумя сторонами;
• составьте акт приема-передачи (его аналог). Об этом сказано в статье 655 ГК РФ;
• иное.
3. Регистрация ДА нежилого помещения.
Для аренды офиса в здании кодекс не устанавливает специальных правил. Поэтому применяются нормы по аналогии (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). В частности, используйте правила для ДА зданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ).
Процедура регистрации проходит в общем порядке. С заявлением в Росреестр может обратиться любая из сторон или они обе сразу.
Процедура представляет собой следующее:
— заполнить заявление. При личной подаче его заполняет специалист органа госрегистрации. При подаче бумажного заявления — самостоятельно, используя специальную форму, которая содержится в приложении 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310. При подаче электронного документа заполняют форму на госуслугах. Также это может быть официальный сайт Росреестра. Требования к заполнению содержатся в приложении 4 приказа № П/0310;
— приложить пакет документов, в частности:
• договор;
• паспорт. Другие документы, если участвует представитель;
• иные документы.
При постановке на кадастровый учет представьте межевой и технический планы;
— уплатить госпошлину. Размер (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
• 22 тыс. рублей – для компаний;
• 2 тыс. рублей – для физических лиц.
Платить должен тот, кто обращается за госрегистрацией. Если заявление подают оба, пошлина распределяется между ними;
— дождаться регистрации. Все сроки прописаны в части 1 ст. 16 закона о госрегистрации. Максимальный срок — до 12 рабочих дней. По результатам вы получите выписку ЕГРН.
Порядок госрегистрации регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ, приказами Росреестра от 30.12.2020 № П/0509, от 19.08.2020 № П/0310;
Образец договора аренды офисного помещения
С образцом можно ознакомиться здесь.
Акт приема-передачи помещения в аренду
Для подтверждения передачи (возврата) офиса обычно нужен акт в произвольной форме. В документе рекомендуется указать:
— дату составления;
— место составления;
— реквизиты ДА;
— данные о сторонах договора (наименование, Ф.И.О., должности и прочее);
— факт приема-передачи. Здесь следует обозначить, что помещение передано, а арендатор осмотрел и проверил помещение;
— характеристики нежилого помещения, как то:
• кадастровый номер;
• площадь в квадратных метрах;
• номер, тип этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение;
• обозначение (номер) помещения на поэтажном плане;
• иное;
— состояние объекта. Не используйте общие формулировки. Безопаснее будет все конкретизировать, например, обозначить степень износа или зафиксировать показания счетчиков;
— дополнительное имущество. Кроме НП, вам может быть передано иное имущество, например, мебель, оборудование и тому подобное. Следует описать все переданное имущество;
— дополнительные документы. Кроме имущества и помещения, вы можете получить ряд документов:
• эксплуатационные;
• поэтажный план;
• пожарная декларация;
• иное (перечень не ограничен).
Все это следует перечислить в акте. Нужно также указать форму, в которой они передаются (копия, оригинал).
Вы можете оставить первый комментарий