Если вы собираетесь заняться общепитом, стоит подготовиться. Владение кафе — это множество сложных вопросов, в их числе заключение договора аренды предприятия. Это отдельная область, в которой стоит разобраться. Расскажем о ней подробнее и обсудим условия договора аренды кафе. Также представим форму и образец данного договора.
Над статьей работали:
Автор: Райс Валентин; редактор: Чапис Елена
Содержание
- Плюсы и минусы аренды имущества для размещения кафе
- Форма договора об аренде имущества для кафе
- Существенные условия договора аренды кафе
- Отдельные условия договора аренды кафе с оборудованием
- Передача арендатору прав требования и долгов по кафе
- Передача арендатору прав по лицензиям
- Договор аренды нежилого помещения под кафе
- Договор аренды оборудования для кафе
- Договор аренды кафе с оборудованием: образец
- Условия о сроке договора
- Условия об арендной плате
- Условия об обеспечительном платеже
- Условия о госрегистрации договора аренды кафе
- Условия о передаче арендатору кафе и его возврате арендодателю
- Условия о правах арендатора по пользованию кафе
- Условия о правах арендатора на улучшение кафе
- Условия об обязанности арендатора содержать кафе и нести расходы
- Условия о правах кредиторов кафе, которым раньше был должен арендодатель
- Условия о продлении договора аренды кафе
Плюсы и минусы аренды имущества для размещения кафе
Согласно договору аренды кафе одна компания или ИП (арендодатель) передает другой компании или ИП (арендатору) имущество (кафе) с оборудованием. Передается оно во временное владение и пользование. Именно этот документ регулирует все условия сделки.
Нюанс! Если разговор только о договоре аренды недвижимости, действуют иные нормы. В частности, это порядок аренды зданий и сооружений, который прописан в параграфе 4 главы 34 ГК РФ. Связано это с тем, что не происходит аренды предприятия, передается лишь недвижимость. В этом случае арендуется только имущество. А размещение в нем кафе — это уже отдельная задача арендатора. Если арендуется имущественный комплекс (готовое кафе с оборудованием), действуют положения параграфа 5 главы 34 ГК РФ.
Вместе с договором также идут приложения. Это могут быть:
• акт приема-передачи и передаточные акты,
• спецификация,
• список оборудования,
• акт возврата предприятия,
• Иное.
Для этого вида договора характерна особенность, по которой передается не просто имущество, а целый имущественный комплекс. И не просто комплекс, а именно одно из типов предприятий общепита (кафе). То есть имущество должно использоваться для конкретного типа бизнеса.
Теперь стоит раскрыть, что же такое предприятие (объект) общественного питания (далее ПОП) и чем это регулируется.
Понятие содержится в пункте 3.1 (термины и определения) ГОСТ 30389-2013. Этот документ является межгосударственным стандартом. Был введен в действие Приказом Росстандарта от 22.11.2013 № 1676-ст. Определение выделяет следующие признаки ПОП:
• объект является имущественным комплексом;
• используется юрлицом или предпринимателем;
• используется для оказания услуг общественного питания, включая:
— изготовление продукции общепита;
— потребление (реализация) этой продукции;
— создание условий для потребления и реализации покупных товаров (на месте и по заказам);
• используется для оказания других дополнительных услуг.
Предприятия общепита делятся на несколько видов:
• Кафе — является предприятием (объектом) питания, представляет услуги по организации питания (может включать организацию досуга). Ассортимент по сравнению с рестораном имеет ограничение продукции и услуг. К реализуемым видам продукции относятся:
— фирменные блюда,
— изделия (хлебобулочные, кондитерские),
— напитки (алкогольные, безалкогольные),
— покупные товары.
• Ресторан — аналогичные услуги, что в кафе, но с широким ассортиментом, включая:
— сложные блюда,
— фирменные блюда (изделия),
— всевозможные виды напитков,
— изделия кондитерские и хлебобулочные,
— покупные товары.
• Бар — наличие барной стойки, напитки (алкогольные (безалкогольные), горячие и прохладительные). Разрешается иметь блюда и закуски в ограниченном ассортименте. Покупные товары также разрешены.
• Предприятие быстрого обслуживания. Признаки:
— узкий ассортимент блюд и напитков,
— легкость их изготовления (полуфабрикаты),
— быстрое обслуживание потребителей.
• Буфет. Ограниченный ассортимент, потребление на месте. Полуфабрикаты (холодные, горячие), закуски, изделия, напитки и покупные товары.
• Кафетерий. Наличие буфетной (барной) стойки. Потребление на месте. Наличие напитков. Ограниченный ассортимент питания: полуфабрикаты (включая бутерброды), изделия, несложные блюда, покупные товары.
• Столовая. Приготовление (реализация) на месте разнообразных блюд и кулинарии. Наличие меню, которое отличается по дням недели.
• Закусочная. Ограниченный ассортимент несложных блюд (изделий). Быстрое обслуживание потребителей, реализации алкоголя и покупных товаров.
• Магазин кулинарии. Реализация общепита населению в виде:
— кулинарных, кондитерских и хлебобулочных изделий;
— полуфабрикатов.
• Заготовочный цех. Также является предприятием общепита согласно соответствующему ГОСТ:
— готовит продукцию (изделия);
— снабжает данной продукцией (изделиями) доготовочные объекты, магазины кулинарии, розничной торговой сети и иные организации;
— доставка заказов потребителям.
При сдаче в аренду любого из типов ПОП в договоре, как правило, указывают конкретный тип в зависимости от того, что именно передается (бар, столовая, ресторан и прочее).
Преимущества и недостатки договора аренды кафе.
Плюсы:
• возможность купить готовый бизнес сразу;
• не нужно осуществлять дополнительные действия по покупке оборудования и так далее;
• возможность предусмотреть все в одном договоре. То есть не нужно заключать несколько разных договоров аренды, в частности, отдельно создавать договоры аренды здания, земли и так далее;
• меньше вложений и рисков;
• иное (перечень не ограничен).
Минусы:
• стороной соглашения может быть только субъект предпринимательской деятельности. Гражданин (физлицо) не может быть стороной договора;
• арендатор не является собственником имущества. Он лишь вправе временно им владеть и пользоваться;
• особенности правильного использования гражданского законодательства при заключении договора аренды;
• наличие неисправности в оборудовании, санитарных нормах и в иных аспектах. Тот случай, когда проблемы начинаются уже после заключения соглашения;
• необходимость обязательной регистрации соглашения;
• иное.
Форма договора об аренде имущества для кафе
Если вы заимствуете кафе как предприятие общепита, необходимо соблюдать четкую форму договора (ст. 658 ГК РФ):
— необходимо соблюдать письменную форму;
— договор аренды должен быть составлен в форме одного документа и подписан сторонами.
Данное положение регулируется п. 2 ст. 434 кодекса.
Также договор подлежит обязательной госрегистрации. А заключенным он будет считаться только с момента такой регистрации. Срок действия соглашения при этом значения иметь не будет — год, несколько месяцев или лет, это неважно. Его в любом случае необходимо зарегистрировать.
При несоблюдении перечисленных критериев договор аренды будет считаться недействительным.
Помимо статьи 658 Гражданского кодекса РФ, при составлении документа могут применяться ст. 625, 650, 656 ГК.
Форма документа представлена по ссылке.
Существенные условия договора аренды кафе
Для понимания существенных условий разберемся, чем регулируется порядок заключения договора.
Если происходит передача предприятия (кафе это предприятие общепита), действуют положения параграфа 5 главы 34 ГК РФ. В частности, статья 656 кодекса, из которой следует, что:
• арендодатель передает за плату основные средства (ОС) своего предприятия. Туда входят земельные участки, здания, оборудование и прочее;
• передача подразумевает временное владение и пользование;
• также он передает:
— оборотные средства (сырье, топливо и прочее);
— право пользоваться связанными с предприятием природными ресурсами, имущественными правами;
— исключительные права;
• передается как право требования, так и долги ПОП.
При этом если арендодатель имеет лицензию на определенный вид деятельности, права по ней не подлежат передаче. При наличии в договоре обязательств, которые не могут быть выполнены без лицензии, арендодатель не освобождается от кредиторов.
Бывает, что подобные объекты, вроде кафе, указанным выше способом не передаются, поскольку кафе это не большое комплексное предприятие. Поэтому иногда может оформляться договор аренды имущества — зданий, земельного участка и так далее. В таком случае действуют нормы, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ. А именно аренда зданий и сооружений.
Некоторые положения (в том числе договор аренды кафе) могут регулироваться общими нормами. Речь идет о параграфе 1 главы 34 кодекса. В нем содержится регламент общих положений об аренде. Например, в договоре аренды кафе можно использовать нормы п. 2 ст. 14 ГК РФ.
Перейдем теперь к существенным условиям.
Согласно статье 432 ГК, договор считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям. Поскольку для нашего случая все-таки характерен имущественный комплекс, мы используем нормы параграфа 5 ГК РФ. Поэтому существенные условия будут следующими:
• Предмет договора. Позволяет с точностью установить, какое именно имущество подлежит передаче. Что может относиться к такому имуществу, перечислено в статье 656 ГК РФ. Перечень мы уже упоминали выше (земельный участок, здание, оборудование, права и прочее). Порядок, условия и пределы передаваемого имущества, указываются в тексте соглашения.
Точное описание предмета договора зависит от конкретной ситуации. Потому что разные кафе между собой могут существенно различаться. В каждом случае есть свои индивидуальные признаки, например, количество передаваемого оборудования или зданий, специфичность инвентаря и многое другое.
Если имущества много, удобно использовать для этого дополнительные приложения. В частности, это передаточные акты или спецификации. В них подробно описывается, что именно передается. Для каждой категории (например, имущественные или ОС) можно составить отдельный акт. Такое описание позволяет максимально детализировать передаваемые объекты. Также оно не усложняет основной текст договора.
Что еще нужно учесть при описании предмета? Обратите внимание на следующие факторы:
— опишите буквально каждую передаваемую вещь, если она, конечно, имеет для вас значение. Такая детализация позволит снизить риски арендодателя в случае невозврата;
— пропишите конкретное количество вещей. Это важный фактор, который устраняет неопределенность. А при ее наличии невозможно будет взыскать имущество в том же количестве. Есть очевидная разница между «передать кресла» и «передать 5 кресел»;
— также важно описание объекта, в частности, модели, цвета, других индивидуальных характеристик товара;
— можно прописать стоимость передаваемых вещей.
• Размер арендной платы. Второе существенное условие, без которого соглашение будет считаться незаключенным, это размер аренды. Устанавливать его можно разными способами. Для этого используйте общие положения об аренде и об аренде зданий и сооружений (п.2 ст.614 и ст.654 ГК РФ). Допускается установить сумму за все имущество или отдельно по каждой части. Второй способ предусматривает различные варианты. Они прописаны в этом же пункте статьи.
Как правило, определяется твердая сумма. Если брать в качестве примера помещение, то это может быть сумма за всю площадь или за единицу площади. Также определяется период, в который необходимо платить. Чаще всего это один раз в месяц, но вы можете установить и свой срок. Здесь же укажите порядок внесения такой оплаты.
Пропишите также, что входит в стоимость оплаты. Например, коммунальные услуги, они могут входить в стоимость аренды или оплачиваться отдельно.
Далее следует указать НДС. Формулировка может быть такой: «в том числе НДС». Используйте ее, если платите этот налог. Если не уплачивается, то укажите «НДС не облагается на основании__».
Иные особенности:
— возможность изменения стоимости по соглашению сторону. Если указываете, то в какой срок, и не чаще какого срока;
— укажите последствия в случае нарушения сроков внесения арендной платы;
— также обычно прописывается порядок распределения затрат в случае ремонта, перепланировки и так далее.
Это два основных условия для договора аренды имущественного комплекса. Это подтверждается также судебной практикой. В нем речь не идет именно о кафе, однако говорится именно о существенных условиях при аренде предприятия. А таковым, как вы уже знаете, является и кафе в том числе. Поэтому пример корректный (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2021 № 04АП-5928/2021 по делу № А10-1385/2021).
Иногда могут быть иные дополнительные существенные условия (СУ). Они обычно регулируются отдельно и только для некоторых видов предприятий. Например, такое есть при аренде аэродромов гражданской авиации (Постановление Правительства РФ от 27.12.2017 N 1666). Отдельно для кафе подобные правила с дополнительными существенными условиями законодательно не установлены.
Отдельные условия договора аренды кафе с оборудованием
Кроме положений, установленных законом, существуют другие пункты, которые могут быть включены в договор аренды. Это условия, которые стороны могут согласовать уже по своей инициативе. Это, скорее, нужно для урегулирования возможных конфликтов в будущем. Это интересы сторон, а не требование действующего законодательства.
Как всегда, в договорных отношениях важны детали. Чем их больше и чем они точнее, тем проще доказать свои требования. На практике встречаются, например, такие отдельные положения:
• о сроке действия соглашения;
• об отдельных вопросах по порядку арендной платы;
• об обеспечительном платеже;
• о государственной регистрации;
• о передаче предприятия и его возврате обратно;
• о правах арендатора по использованию предприятия;
• о правах арендатора по улучшению кафе;
• о содержании ПОП и несению расходов;
• о правах кредиторов арендодателя;
• о продлении соглашения.
Передача арендатору прав требования и долгов по кафе
В случае с имущественным комплексом арендатору передается не только имущество и права на него. К нему также переходят долги предприятия и право требования долгов с контрагентов, то есть у него появляется как дебиторская, так и кредиторская задолженность (ст. 656 ГК РФ).
Но нужно учитывать, что речь идет не обо всех долгах и правах требования арендодателя. Учитываются только те, которые связаны непосредственно с деятельностью передаваемого кафе. Эти требования и долги также являются частью предмета договора аренды. Как и все остальное, они должны быть перечислены в соглашении и (или) приложениях к нему.
Указанное выше правило относится исключительно к аренде предприятия. Если вы используете другие нормы (например, аренда здания, оборудования), то никакие долги и права требования не передаются.
Передача арендатору прав по лицензиям
По общему правилу права по имеющимся у собственника лицензиям не передаются новому пользователю кафе (ч.2 ст. 656 НК РФ). Это значит, что все лицензии на ведение деятельности арендатору нужно будет получать самостоятельно. Виды деятельности, на которые требуется разрешение, перечислены в ст.12 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».
Из этого правила могут быть исключения. Однако такое возможно, только если это четко регулируется законом или иными НПА.
Вы имеете право даже включить в соглашение положение о том, что арендатору следует самому получить лицензию. Если же обязанности были переданы, но без разрешения их исполнитель невозможно, отвечать будет арендодатель. В таком случае претензий к новому пользователю предприятия быть не должно. Кредиторы должны предъявлять свои требования к собственнику, поскольку только у него есть лицензия.
Договор аренды нежилого помещения под кафе
Если передается только помещение, правила договора аренды предприятий не используют. В таком случае нужно руководствоваться положениями параграфа 4 главы 34 ГК РФ, пар. 1 гл. 34 ГК РФ.
Аренда помещения не является арендой имущественного комплекса. Поэтому договор оформляется по общим правилам — в частности, это аренда зданий (сооружений) и общие положения ДА. Существенными условиями в этом случае также будут предмет и размер аренды.
Договор аренды оборудования для кафе
Для данного вида договора аренды характеры общие положения (параграф 1 главы 34 ГК РФ). В частности, это нормы 606–624 ГК РФ.
Как правило, для такого договора аренды важно следующее:
• подробное описание оборудования;
• порядок исчисления арендной платы;
• порядок несения расходов на ремонт и техническое обслуживание.
Также можно предусмотреть:
• цель и срок аренды,
• уплата неустойки,
• односторонний отказ,
• прочее.
Договор аренды кафе с оборудованием: образец
Образец договра аренды кафе с оборудованием представлен по ссылке.
Условия о сроке договора
Обычно в договор аренды включают положение о сроке. Так обозначается конкретный промежуток времени, в течение которого арендатор сможет пользоваться кафе.
Сделать это можно в виде конкретного периода (к примеру, один год) или поставить ограничение на определенную дату (например, до 1 января 2024 года). Отсутствие данного положения по умолчанию означает, что он заключен на неопределенный срок.
Условия об арендной плате
До этого мы говорили про такое существенное условие, как размер арендной платы. В этом разделе мы расскажем о других сопутствующих арендную плату положениях, которые вы вправе внести. Отличие в том, что размер арендной платы это обязательно, все остальное вы делаете по желанию. К таким положениям относится:
• порядок внесения средств;
• срок, в течение которого вносятся деньги;
• изменение размера по соглашению сторон. Здесь же можно указать, как часто такое изменение будет происходить;
• изменение стоимости в отличие от обстоятельств. Причем сумма может как увеличиваться, так и уменьшаться;
• ответственность за нарушение срока внесения денежных средств.
Условия об обеспечительном платеже
Определение обеспечительного платежа дано в статье 381.1 ГК РФ. Из него следует, что это денежное обязательство, которое возникает при нарушении договора. Обычно это внесение нарушившей стороной средств в пользу другой стороны. В том числе это касается обязательства, которое может наступить в будущем. Деньги засчитываются в пользу одной из сторон, при наступлении обстоятельств, определенных договором.
В нашем случае, арендатор обычно вносит такой платеж, когда заключается соглашение. В случае если он нарушит договор, арендодатель сможет использовать эти деньги. Нарушение может быть в виде несвоевременной оплаты и тому подобное.
При отсутствии нарушений в период действия договора, платеж, как правило, подлежит возврату.
Условия о госрегистрации договора аренды кафе
Необходимость регистрации зависит от того, каким образом у вас оформлены отношения. Если передается просто недвижимость (здание, участок и прочее), регистрация будет зависеть от срока. В частности, она понадобится, если договор аренды будет заключен на срок не менее года. На это указывают:
• пункт 2 статьи 651 ГК РФ;
• пункт 2 статьи 26 ЗК РФ;
• пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53.
Если вы передаете предприятие, регистрация нужна в любом случае. Срок договора не будет иметь значения в этой ситуации (п. 2 ст. 658 ГК РФ).
В соглашении нужно определить порядок регистрации, указав, какая из сторон будет заниматься подачей документов. Это может быть одна из сторон или обе стороны сразу. Также стоит определить, как будут распределяться расходы на госпошлину. Обычно ее платит та сторона, которая обращается с заявлением. Если обращаются обе, то сумма распределяется между ними.
Условия о передаче арендатору кафе и его возврате арендодателю
Факт передачи кафе оформляется актом приема-передачи, причем происходит это в обоих случаях. То есть как во время передачи кафе арендатору, так и обратно при возврате. Такие акты являются приложениями к договору аренды.
Сторона, которая передает предприятие, несет расходы и занимается составлением акта. Однако данный порядок может быть изменен условиями договора.
Также в этих условиях нелишним будет указать срок, в течение которого сторона должна передать предприятие. Здесь же можно предусмотреть требования, которые предъявляются к составлению акта приема-передачи.
Условия о правах арендатора по пользованию кафе
Получение предприятия предусматривает его использование арендатором в бизнесе. Поэтому он наделяется рядом полномочий в отношении полученного имущества:
• использовать материальные ценности разными способами (обмен, продажа и так далее);
• заниматься субарендой (то есть передавать в аренду полученное имущество);
• передавать свои полномочия третьим лицам, в отношении этих мат ценностей.
При этом важно, чтобы стоимость кафе не становилась меньше. Также это не должно приводить к нарушению иных условий. Пользоваться таким способом арендатор может без согласия собственника (ст. 660 ГК РФ).
Условия о правах арендатора на улучшение кафе
Кроме пользования кафе, получатель имеет право проводить его улучшение. То есть он может:
• реконструировать,
• расширять,
• технически перевооружать,
• увеличивать стоимость.
Это следует из части 2 статьи 660 ГК РФ. Для совершения этих действий также не требуется разрешение арендодателя. Данные положения можно менять в соглашении.
Также для урегулирования разногласий в ДА рекомендуется указывать порядок оплаты и возмещения неотделимых улучшений.
Условия об обязанности арендатора содержать кафе и нести расходы
Поскольку в период действия договора аренды кафе пользуется арендатор, он же и обязан нести сопутствующие расходы. То есть он должен поддерживать предприятие в надлежащем состоянии. В частности, это ремонт кафе, расходы на страхование, эксплуатацию и прочее.
Учтите, что расходы на ремонт в данном случае это обязанность арендатора. Прописать в договоре аренды условие об обязанности арендодателя по ремонту кафе не допускается.
Условия о правах кредиторов кафе, которым раньше был должен арендодатель
Данные положения следует брать из статьи 657 ГК РФ, поскольку их менять недопустимо. Они должны строго соответствовать указанным нормам.
В частности, учитывайте следующее:
• арендодатель обязан сообщать о передаче кафе своим кредиторам. Сделать это он должен до момента такой передачи;
• кредитор либо согласится на данное действие, либо потребует вернуть долг досрочно;
• если кредитор не был уведомлен, стороны будут нести солидарную ответственность по долгам.
Условия о продлении договора аренды кафе
Добросовестный арендатор по закону обладает преимущественным правом продления договора аренды. То есть по сравнению с иными компаниями и предпринимателями его право является приоритетным.
Для того чтобы данное право было исполнено, арендатору следует письменно обратиться к собственнику. Срок, в течение которого направляют уведомление, указывается в договоре. При отсутствии условия о сроке надо использовать разумный срок. Сделать это нужно до окончания действия действующего договора аренды.
Такого права у арендодателя может и не быть. Однако для этого нужно изначально указать в договоре аренды, что арендатор не может использовать преимущественное право. При отсутствии подобного положения он будет иметь данное право по умолчанию.
Вы можете оставить первый комментарий