Безвозмездная передача недвижимости

Разберемся, законно ли передавать недвижимое имущество по безвозмездным сделкам между организациями и что при этом необходимо учесть.

Над статьей работали:
Автор: Лилия Новикова; редактор: Бурцева Алла

Содержание

1. Условия безвозмездной передачи недвижимости между юрлицами
2. Как оформить безвозмездную передачу недвижимости между юрлицами
3. Как отразить в учете безвозмездную передачу недвижимости
4. Налоговые последствия

Условия безвозмездной передачи недвижимости между юрлицами

Заключить договор дарения коммерческие организации могут только в отношении объекта, стоимость которого не превышает 3 тыс. рублей (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Совершение сделки на большую сумму будет незаконным, и она будет недействительной с момента ее заключения (ст. 167 ГК РФ). Связано установление такого запрета с тем, что дарение противоречит сути ведения предпринимательской деятельности, так как она предполагает извлечение прибыли в качестве основной своей цели.

Не подпадает под такой запрет внесение вкладов акционерами в имущество акционерного общества или участниками в имущество общества с ограниченной ответственностью (ст. 32.2 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ, ст. 27 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ).

К исключениям относится и передача имущества от основной компании к дочерней или наоборот. Такая позиция была выработана судебной практикой. В Постановлении Президиума ВАС РФ (Постановление от 04.12.2012 № 8989/12 по делу № А28-5775/2011-223/12) было указано, что у материнской компании и дочерней общие цели их экономической деятельности и перераспределение ресурсов необходимо для реализации таких целей. Поэтому квалифицировать такую передачу имущества как дарение будет ошибочно. Такая позиция актуальна и на сегодняшний день, так как правовое регулирование этого вопроса не менялось.

Безвозмездная же передача имущества между коммерческой и некоммерческой организацией не запрещены. Связано это с тем, что для последней извлечение прибыли не является основной целью деятельности. Существует такая организация, как правило, за счет поступлений от учредителей или участников пожертвований и других законных поступлений (п. 1 ст. 26 закона о некоммерческих организациях).

Разновидностью дарения является пожертвование. Его основным признаком будет передача имущества на определенные цели. В соответствии с пунктом 3 статьи 582 ГК РФ при совершении пожертвования жертвователь может обозначить определенное назначение использования переданного имущества.
При этом принимающая организация должна вести обособленный учет операций с таким имуществом.

Важно, что получить пожертвование может только некоммерческая организация (п. 1 ст. 582 ГК РФ). А вот стать жертвователем может любая компания (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 11.08.1995 № 135-ФЗ).

Таким образом, заключить договор дарения между двумя коммерческими организациями нельзя.

Возможна передача имущества в безвозмездное пользование между коммерческими организациями, запрет на это не установлен. Для этого нужно заключить договор ссуды.

При заключении такого договора важно помнить, что существуют некоторые ограничения. Так:
• коммерческая организация не может передать имущество в безвозмездное пользование своему учредителю, участнику, руководителю, члену ее органов правления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК РФ);
• государственное или муниципальное унитарное предприятие не может передавать в безвозмездное пользование имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, без согласия собственника (ст. 294, п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Несмотря на то что договор ссуды имеет иную правовую природу и направлен на другой результат, грань между ним и дарением очень тонкая. Поэтому есть риск переквалификации одного договора в другой. Как мы помним, дарение между коммерческими юридическими лицами запрещено (если превышен лимит 3 тыс. рублей) и будет признано ничтожной сделкой, поскольку нарушает установленный в законе запрет на ее совершение (пп. 4 п. 1 ст. 575, п. 2 ст. 168 ГК РФ, п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Нужно помнить, что главной целью дарения является передача имущества в собственность другому лицу. Так, может быть признана притворной следка по передаче в безвозмездное пользование имущества, если оно передается на много лет и при этом неясна экономическая выгода для ссудодателя. Поэтому суд может посчитать, что таким образом стороны решили прикрыть дарение. Во избежание такой ситуации в договоре ссуды следует указать интерес ссудодателя в совершении этой сделки.

Итак, заключение сделки между юридическими лицами по безвозмездной передаче имущества допустимо, если:
• выбранный вид договора может быть безвозмездным в силу закона. Таким договором может быть ссуда (п. 1 ст. 689 ГК РФ);
• не установлен прямой запрет на заключение сделки между коммерческими организациями. Такой запрет установлен в отношении договора дарения. Заключенный в нарушение такого запрета договор является ничтожным (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Как оформить безвозмездную передачу недвижимости между юрлицами

Договор дарения

Если в вашей ситуации возможно заключение такого договора (например, имущество передается некоммерческой организации), то совершить его нужно в письменной форме. При этом переход права собственности необходимо зарегистрировать (ст. 131 ГК РФ).

Договор будет считаться заключенным, если стороны достигли соглашения по его существенным условиям. Для договора дарения это предмет договора. Поэтому необходимо подробно описать передаваемое имущество, указать все его регистрационные данные (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Договор ссуды

Для его заключения также необходимо согласовать предмет, так как он является существенным условием. При этом лучше указать состояние имущества до момента передачи его в пользование. Это поможет в дальнейшем установить, какие повреждения были получены уже в процессе пользования ссудополучателем. В случае существенного ухудшения состояния переданного имущества договор может быть расторгнут досрочно (п. 1 ст. 698 ГК РФ).

Также нужно указать срок, на который имущество будет передано и обязанность ссудополучателя вернуть имущество после окончания указанного срока (п. 3 ст. 607, п. п. 1, 2 ст. 689 ГК РФ). Рекомендуется также прописать порядок передачи имущества, его использования и возврата.

Во избежание в дальнейшем споров о размере убытка, если имущество будет повреждено или утрачено, нужно указать его стоимость.

Как было указано выше, в договоре нужно указать условие о коммерческом интересе ссудодателя. То есть должно явно следовать, что, передавая имущество в безвозмездное пользование, он планирует получать от этого выгоду.

Передачу имущества следует оформить двусторонним документом, как правило, это акт приема-передачи. В нем помимо прочего, нужно перечислить документы и принадлежности, которые передаются вместе с предметом договора (п. 2 ст. 691 ГК РФ).

Такой документ можно не оформлять, если передача объекта происходит в момент подписания договора ссуды. Тогда в тексте документа нужно сделать запись о том, что он подтверждает передачу и прием имущества.

Как отразить в учете безвозмездную передачу недвижимости

Безвозмездная передача ОС является их выбытием. Поэтому для начала нужно списать первоначальную стоимость и амортизацию:
Дт 01-2 Кт 01-1;
Дт 02 Кт 01-2.

Доходы и расходы, связанные с выбытием ОС, нужно отразить на счете 91. В связи с тем, что остаточная стоимость относится к расходам организации, ее нужно отнести в дебет счета 91:
Дт 91 Кт 01-2.

При безвозмездной передаче ОС могут быть дополнительные расходы. Их нужно отразить следующим образом:
Дт 91 Кт 60 (76).

После этого следует отразить НДС по дополнительным расходам:
Дт 19 Кт 60 (76).

В данном случае НДС относят к расходам, которые не учитываются в целях налогообложения прибыли, следует составить такую запись:
Дт 91 Кт 19.

При безвозмездной передаче имущества нужно начислить НДС, так как это будет считаться реализацией (ст. 146 НК РФ). Будут составлены такие проводки:
Дт 91 Кт 68.

Образовавшиеся на счете 91 расходы будут списаны в убытки организации. Бухгалтерская запись будет такой:
Дт 99 Кт 91.

Возникает постоянное налоговое обязательство, так как остаточную стоимость и дополнительные расходы нельзя учесть при расчете налога на прибыль. Отразить его нужно так:
Дт 99 Кт 68.

Стоимость объекта нужно списать в расходы на дату фактической передачи его передачи. Дожидаться регистрации перехода права собственности не нужно.

Первоначальную стоимость полученного безвозмездно имущества надо определить, отталкиваясь от справедливой стоимости (п. 14 ФСБУ 26/2020, пп. «в» п. 8 информационного сообщения Минфина РФ от 03.11.2020 № ИС-учет-28). Такая стоимость определяется в порядке, предусмотренном МСФО (IFRS) 13 (п. 13 ФСБУ 26/2020, пп. «б» п. 8 информационного сообщения Минфина РФ от 03.11.2020 № ИС-учет-28).

Затраты на доведение объекта до состояния, пригодного к использованию, также формируют первоначальную стоимость имущества (пп. «з» п. 5 ФСБУ 26/2020, п. 12 ФСБУ 6/2020). Амортизация в этом случае будет начисляться в общем порядке (пп. 27, 28 ФСБУ 6/2020).

По мере начисления амортизации стоимость полученного имущества, за вычетом его ликвидационной стоимости, нужно признавать в прочих доходах.
Бухгалтерские записи при получении будут такие:

Дт 08 Кт 98-2;

Дт 01 (03) Кт 08.

Налоговые последствия

НДС

Безвозмездная передача имущества признается реализацией, а значит, передающая сторона обязаны заплатить НДС (п. 1 ст. 39 НК РФ).
Налоговая база в этом случае будет определяться исходя из рыночной стоимости передаваемого имущества на дату проведения операции (п. 3 ст. 105.3 НК РФ, п. 2 ст. 154 НК РФ).

Ставка НДС будет определяться в зависимости от вида передаваемого имущества. Для нежилой недвижимости она составляет 20 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Законодательством предусмотрены исключения из этого правила. Передача не будет являться объектом налогообложения НДС, если:
• имущество передано некоммерческой организации и будет использоваться для осуществления основной деятельности, отраженной в уставе учреждения;
• объект передается органам власти и местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, государственным и муниципальным унитарным предприятиям.

Налог на прибыль

При безвозмездной передаче имущества у передающей стороны не будет доходов, которые учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Учитывать стоимость передаваемого имущества в качестве расходов по налогу на прибыль нельзя (п. 16 ст. 270 НК РФ).

Но есть исключения. Так, организация вправе учесть прочие расходы, связанные с производством и реализацией, если выполняются условия (пп. 19.5 — 19.7 п. 1 ст. 265, п. 34 ст. 270 НК РФ):
• предоставление имущества осуществлено безвозмездно органам государственной власти или органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, государственным и муниципальным унитарным предприятиям;
• предоставление имущества (работ, услуг) является обязанностью налогоплательщика, установленной законодательством Российской Федерации;
• предназначено для предупреждения и предотвращения распространения, а также диагностики и лечения коронавируса. Важным условием является его передача некоммерческим медицинским организациям, органам государственной власти и местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, унитарным предприятиям. Такое имущество должно быть напрямую использовано для борьбы с заболеванием (письмо от 27.08.2020 № 03-03-07/75251);
• передается определенному кругу некоммерческих организаций (пп. 19.6 п. 19 ст. 265 НК РФ). Размер таких расходов ограничен и не должен превышать один процент выручки от реализации, определяемой по ст. 249 НК РФ. При этом некоммерческая организация (кроме ряда религиозных организаций), которой передается имущество, должна быть включена в реестр СОНКО. Если имущество было передано иному лицу, которое впоследствии передаст объект такой некоммерческой организации, то ваши расходы не могут быть учтены при расчете налога на прибыль (письмо ФНС РФ от 04.02.2021 № СД-4-3/1247@);
• передается в государственную или муниципальную собственность. Расходы в части остаточной стоимости амортизируемого имущества можно учесть, если они профинансированы за счет средств субсидий, полученных на его приобретение, создание, реконструкцию, модернизацию или техническое перевооружение (приобретение имущественных прав). Их нужно учесть в размере, не превышающем величину доходов, которые признаются в порядке п. 4.1 ст. 271 НК РФ (письма Минфина РФ от 28.11.2023 № 03-03-05/114416, от 12.05.2021 № 03-03-06/1/36025).

При передаче основного средства не нужно восстанавливать амортизационную премию по нему (письмо Минфина РФ от 28.09.2012 № 03-03-06/1/510).

При безвозмездном получении имущества нужно признать внереализационный доход (п. 8 ст. 250 НК РФ). Исключения установлены статьей 251 НК РФ. К ним относятся:
1) переданное имущество, предназначенное для борьбы с коронавирусной инфекцией. Это правило распространяется на получателей — органы госвласти и местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения и унитарные предприятия (пп. 11.3 п. 1 ст. 251 НК РФ);
2) имущество предназначено для предупреждения и предотвращения распространения, а также диагностики и лечения коронавирусной инфекции. Такое имущество должно быть получено из государственной РФ (пп. 11.4 п. 1 ст. 251 НК РФ);
3) безвозмездная помощь по Федеральному закону от 04.05.1999 № 95-ФЗ (пп. 6 п. 1 ст. 251 НК РФ);
4) помощь от организации при условии, что доля ее участия в вашем уставном капитале составляет не меньше 50 процентов. В аналогичном порядке учитывается помощь в виде полученных имущественных прав. В этом случае имущество, имущественные права можно не включать в доход при условии, что они не будут переданы в течение года третьим лицам (пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ);
5) помощь от организации при условии, что доля вашего участия в ее уставном капитале составляет не менее 50 процентов. В аналогичном порядке учитывается помощь в виде полученных имущественных прав. Это освобождение не применяется, если вы получаете помощь от иностранной организации, которая находится в офшорной зоне, или в этой зоне находятся организации (структуры без образования юрлица), через которые вы осуществляете участие в ней (пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ). Не должно быть их передачи третьим лицам в течение года;
6) имущество (имущественных прав), которое вы обязаны принять в собственность по законодательству РФ (пп. 64 п. 1 ст. 251 НК РФ). И прочее.

Первоначальная стоимость будет определяться исходя из рыночной цены. Вместе с тем она не должна быть меньше остаточной стоимости этого имущества, по данным налогового учета передающей стороны. Информация о цене должны быть подтверждена документально. Также может быть проведена независимая оценка стоимости. Дополнительно в первоначальную стоимость можно включить расходы на доведение объекта до состояния, необходимого для использования (п. 8 ч. 2 ст. 250, п. 6 ст. 252 НК РФ).

Списание в расходы будет происходить через амортизацию только при условии включения стоимости имущества во внереализационные доходы (п. 1 ст. 256 НК РФ).