Аренда земли у государства

Разберемся, как получить участок, принадлежащий государству, во временное пользование и кто имеет право на заключение договора аренды.

Над статьей работали:
Автор: Лилия Новикова; редактор: Бурцева Алла

Содержание

1. Кто вправе арендовать землю
2. Условия предоставления земли в аренду
3. Срок аренды земли у государства
4. Как и где найти участок
5. Сколько стоит аренда земли
6. Порядок предоставления земли в аренду

Кто вправе арендовать землю

Арендаторами государственных земель могут быть как физические, так и юридические лица. Земельный кодекс предусматривает также возможность для иностранных граждан арендовать земли (ст. 22 ЗК РФ).

Условия предоставления земли в аренду

На праве аренды могут быть предоставлены только участки, не изъятые из оборота (п.2 ст. 27 ЗК РФ).

Чаще всего такой договор можно заключить после проведения торгов, которые проводятся в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Но из этого правила есть исключения (пп. 7, 8.2, 10, 11, 14, 15, 16, 19 п. 2, п. 5 ст. 39.6, пп. 5, 8 ст. 39.18 ЗК РФ; пп. 1, 2 ст. 10.1 Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ; ст. 1, п. 21.1 ст. 3, пп. 1, 2, 3, 14, 19 ст. 3.7, пп. 1, 2, 15 ст. 3.8 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ; ст. 1 Закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ; ч. 3.4 ст. 8 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ; ст. 13.2 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ).

Так, без проведения аукциона, предоставляют:
• членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества земельного участка, образованного из участка, предоставленного указанному товариществу, за исключением земельных участков общего назначения;
• гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с законодательством РФ или субъекта РФ (в Московской области — это граждане, которые имеют особые профессиональные заслуги);
• лицам, у которых изымается для государственных нужд ранее предоставленный в аренду государственный участок;
• лицу, которое при отсутствии иных лиц выразило желание получить участок для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения садоводства для собственных нужд;
• гражданам для осуществления фермерской деятельности участки из земель сельскохозяйственного назначения;
• для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, участок, расположенный за границами населенного пункта;
• участок (однократно), на котором расположен объект незавершенного строительства для завершения работ его собственником;
• земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении гражданина в случае, если он был предоставлен гражданину до 30.10.2001 и при этом такой участок не может находиться в частной собственности;
• ограниченного в обороте земельного участка, на котором расположен гараж, возведенный до 30.12.2004, гражданину, использующему такой гараж (при определенных условиях до 01.09.2026);
• ограниченного в обороте земельного участка, на котором расположен жилой дом, возведенный до 14.05.1998, гражданину, использующему такой жилой дом для постоянного проживания (при определенных условиях до 01.03.2031);
• земельного участка в границах территории малоэтажного жилого комплекса, права по которому включаются в состав общего имущества, участникам долевого строительства;
• земельного участка, который был предоставлен гражданину в аренду до 01.03.2015, однократно при соблюдении установленных требований (условий), в частности:
 — участок был предоставлен гражданину не для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации зданий и (или) сооружений, являющихся объектами капитального строительства;
 — цели использования земельного участка по новому договору аренды идентичны ранее заключенному договору;
 — участок испрашивается не для целей размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций или иных объектов, которые могут быть размещены на земельном участке без его предоставления, установления сервитута, а также не для использования в целях, предусмотренных для установления публичного сервитута.

Срок аренды земли у государства

Период действия договора зависит от категории земли и от целей, для которых арендуется земля (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Предусмотрены следующие сроки:
• гражданину для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства — 20 лет;
• лицу для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества – не более 5 лет;
• для строительства и реконструкции объектов – от 3 до 10 лет;
• если участок предоставляется собственнику объекта, расположенного на нем, – до 49 лет;
• для размещения линейных объектов – также до 49 лет;
• для освоения предоставляется организации на весь срок действия договора о комплексном развитии территории;
• для завершения начатого строительства – до 3 лет;
• при проведении работ, связанных с использованием недр, срок не должен превышать 2 года после окончания действия соответствующей лицензии;
• для сельхозработ – от 3 до 49 лет.

В некоторых случаях возможно заключение договора аренды с выкупом участка в дальнейшем. Выкупить участок без торгов можно, если:
• на участке находится ваше сооружение;
• это земля сельскохозяйственного назначения. При этом требуется соблюдение следующих условий:
 — прошло 3 года с момента заключения договора аренды. Для исчисления трехлетнего срока аренды учитывается не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные с одним арендатором договоры (п. 4 обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020);
 — нет информации о нарушении установленного порядка использования этого участка;
 — заявление о заключении договора купли-продажи было подано до истечения срока договора аренды.

В остальных случаях выкуп возможен только через аукцион.

Как и где найти участок

Для поиска подходящего участка земли можно обратиться к публичной кадастровой карте.

Для земли, право на аренду которой будет разыграно на торгах, информацию можно найти в интернет-ресурсах муниципальных образований или региональных департаментов, который занимаются этим вопросом. Могут быть подобные объявления и в СМИ.

При выборе участка нужно помнить, что для каждого из них устанавливается вид разрешенного использования и категория. Это будет накладывать определенные ограничения на использование. Поэтому следует ознакомиться с генеральным планом, где будут указаны и категория земли, и вид использования. Подобную информацию можно получить также в местной кадастровой службе.

Сколько стоит аренда земли

Стоимость аренды будет определена (ст. 39.7 ЗК РФ):
• при проведении торгов – по результатам аукциона;
• если земля предоставляется без торгов — уполномоченным органом.

При проведении аукциона начальная цена должна быть установлена по выбору уполномоченного органа (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):
• в размере ежегодной арендной платы, которая определена оценщиком;
• в размере не меньше 1,5 процента кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за 5 лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Законом предусмотрена и бесплатная аренда. Взять в аренду безвозмездно землю могут (п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ):
• религиозные организации для размещения сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до 10 лет;
• религиозные организации, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения;
• некоммерческие организации при условии, что на указанных земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования и находящиеся в государственной или муниципальной собственности здания, сооружения, на срок до прекращения прав на такие здания, сооружения;
• граждане для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта РФ, на срок не более чем 6 лет;
• лицам для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта РФ на срок не более 6 лет. Такие граждане должны иметь основное место работы в таких муниципальных образованиях и работать по профессиям, которые установлены законом субъекта РФ. Для этой категории могут быть установлены дополнительные требования, как то:
 — они должны стоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или иметь основания для постановки на данный учет;
 — отсутствие права собственности на иные земельные участки, предоставленные для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в данном муниципальном образовании.
• гражданину, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное ему на срок права пользования им;
• гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем 5 лет, и так далее.

Этот список закрытый и достаточно большой.

Порядок предоставления земли в аренду

Получить право временного пользования землей возможно двумя способами:
• через аукцион;
• без его проведения.

Проводить торги не нужно в следующих ситуациях (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):
• один раз собственнику недостроенного объекта, чтобы достроить его;
• юридическому лицу, которое переоформляет право постоянного пользования на аренду;
• собственнику здания на этом земельном участке;
• лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории;
• физическому или юридическому вместо участка, который был изъят для государственных или муниципальных нужд.

В 2024 году аукцион не нужно проводить в следующих случаях:
• земельный участок, находящийся в региональной или муниципальной собственности, или участок, госсобственность на который не разграничена, предоставляется в аренду юридическому лицу. Такая организация решением высшего должностного лица субъекта РФ должна быть уполномочена реализовать масштабный инвестиционный проект по строительству спортивного объекта. До заключения договора аренды лицо обязано снести на таком участке за свой счет недвижимость, находящуюся в собственности субъекта РФ (пп. «а(1)» п. 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629);
• земля передается лицам под бизнес, связанный с производством продукции, которая необходима для обеспечения замещения импортной продукции в условиях действия ограничительных мер. Перечень такой продукции устанавливается решением органа государственной власти субъекта РФ (пп. «б» п. 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629);
• земля предоставляется ИП или организации в аренду на срок до 10 лет для возобновления или продолжения предпринимательской деятельности (пп. «ж» п. 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629);
• земельный участок, находящийся в федеральной собственности, предоставляется в аренду юридическому лицу, заключившему инвестиционный договор. Такой документ должен предусматривать строительство объектов образования и науки, в том числе объектов кампусов (пп. «и» п. 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629).

Проведение аукциона

Аукцион может проводиться по инициативе (п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ):
• органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными участками;
• заинтересованного лица. В городах федерального значения и населенных пунктах это возможно только при наличии утвержденного проекта межевания территории.

Чаще всего торги проводятся в электронной форме. Но есть исключения. Они установлены для тех регионов, где проведение аукциона в электронном формате невозможно по техническим причинам (ст. 3 Федерального закона от 07.10.2022 № 385-ФЗ). Тогда подготовка и проведение торгов будет происходить по правилам, установленным ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ. В случае проведения торгов в электронном виде необходимо также учитывать положения ст. 39.13 ЗК РФ.

Если участок еще не был образован, необходимо его сформировать.

Если инициатором будет заинтересованное лицо, то для начала нужно подать заявление. В нем должны быть указаны кадастровый номер участка и цель, для которой требуется оформление договора аренды (пп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Если предполагается строительство на участке, необходимо получить информацию о возможности подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (пп. 4 п. 3, пп. 8 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Не может быть предметом аукциона участок, по которому такие сведения отсутствуют (пп. 4 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ).

Заявление может быть подано в уполномоченный орган при личном визите, через МФЦ, почтой, а также в электронном виде.
В течение двух месяцев после получения от заявителя документов ведомство должно направить ответ или с отказом в проведении торгов, или с подтверждением его проведения (пп. 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).
Организатором аукциона может быть уполномоченный орган или специализированная организация (п. 11 ст. 39.11 ЗК РФ).

Если выбран электронный формат проведения, вся процедура будет происходить на электронной площадке (п. 4 ст. 39.13 ЗК РФ).

Аукцион является открытым, любой желающий может принять в нем участие (п. 9 ст. 39.11 ЗК РФ).

Должно быть опубликовано извещение о проведении торгов. В зависимости от способа проведения документ публикуется:
• на официальном сайте;
• в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов.

Срок размещения — не менее чем за 30 дней до дня проведения (пп. 19—21 ст. 39.11, пп. 1, 3—4 ст. 39.13 ЗК РФ; пп. «а» п. 1 Постановления Правительства РФ от 10.09.2012 № 909).

Для участия нужно направить заявку с необходимым пакетом документов и внести задаток (п. 1 ст. 39.12, пп. 1, 6 ст. 39.13 ЗК РФ).

Заявки должны быть рассмотрены в течение трех рабочих дней после окончания приема документов (п. 4.1 ст. 39.12 ЗК РФ).

Победителем будет тот участник, который предложит больший размер арендной платы (п. 16 ст. 39.11, п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

После процедуры в течение 10 дней со дня составления протокола о результатах победителю будет направлен подписанный проект договора. Отведено 30 дней на то, чтобы подписать документ и возвратить его. Если был электронный формат аукциона, то направить проект уполномоченный орган должен в течение 5 дней после размещения на площадке протокола. На размещение отведено 10 дней (пп. 20, 23, 25 ст. 39.12, пп. 1, 11—13 ст. 39.13 ЗК РФ).

Лицам, не ставшими победителями, будет возвращен задаток (п. 18 ст. 39.12 ЗК РФ).

При неподписании договора победителем в установленный срок он будет считаться уклонившимся (недобросовестным). В этом случае (пп. 23, 25 ст. 39.12 ЗК РФ):
• договор будет предложено подписать участнику, сделавшему предпоследнее предложение;
• провести торги повторно, если участник был единственным.

Если и второй участник не подпишет договор, можно провести повторный аукцион (п. 26 ст. 39.12 ЗК РФ).
Информация о недобросовестном участнике должны быть направлена в ФАС в течение 5 дней после истечения срока, отведенного на подписание договора (п. 30 ст. 39.12 ЗК РФ).

Без проведения аукциона

Если границы участка не уточнены или он не образован, нужно подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка (п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ). Подает его заинтересованное лицо.

Срок для принятия решения составляет 20 дней (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ). Он может быть продлен до 35 дней в случае, когда нужно согласовать схему расположения участка (п. 7.1 ст. 39.15 ЗК РФ). В 2024 году этот срок меньше и составляет не более 14 дней, и продляться может только до 20 дней (пп. «в» и «г» п. 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629).

В предварительном согласовании будет отказано, если нельзя (п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ):
• утвердить схему расположения, приложенную к заявлению;
• предоставить заявителю земельный участок.

Решение о предварительном согласовании должно содержать (пп. 9—10.1, 13 ст. 39.15 ЗК РФ):
• подробные сведения о земельном участке и заявителе,
• указание на право заявителя обратиться за кадастровым учетом и регистрацией права государственной или муниципальной собственности на участок (пп. 9—10.1, 13 ст. 39.15 ЗК РФ).

Когда участок уже образован и не нужно уточнять его границы, можно подать заявление о его предоставлении в аренду без проведения торгов (пп. 6 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).
Вместе с заявлением необходимо подать (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ):
• документы, которые подтверждают право заявителя на аренду земли без аукциона;
• документ, подтверждающий полномочия представителя, если заявление подает он;
• заверенный перевод документов (для иностранного лица).

Если к заявлению приложены не все документы или в нем не указаны необходимые сведения, оно будет возвращено. На это отведено 10 дней (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ).

Если с заявлением и документами все в порядке, то в течение 20 дней будет принято решение о предоставлении участка или об отказе в этом. В первом случае будет направлен проект договора для подписания, а во втором – решение об отказе (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ). В 2024 году на это отведено всего 14 дней (пп. «в» п. 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629).

Основанием для отказа являются:
• отсутствие права на получение права аренды без аукциона;
• земля изъята для государственных или муниципальных нужд;
• участок предоставлен на праве постоянного пользования другому лицу;
• на участке есть чужое здание;
• участок уже является предметом аукциона.

Полный перечень оснований содержится в ст. 39.16 ЗК РФ.

Если было принято решение об отказе, в нем должны быть указаны причины такого решения.

Проект договора или решение (в случае отказа) должны быть направлены по адресу, который был указан лицом в заявлении. Могут быть выданы документы и на руки (п. 6 ст. 39.17 ЗК РФ).

Условия договора зависят от многих факторов. Так, если участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, то в договоре должно быть условие о досрочном его расторжении по требованию арендодателя. Сделать это возможно будет через год после уведомления арендатора (п. 16 ст. 39.8 ЗК РФ).

При расположении участка в границах береговой полосы, в договоре должно быть указано, что арендатор обязан обеспечить доступ граждан к водному объекту (п. 4 ст. 39.8 ЗК РФ).

Договор, который был подписан в 2024 году, должен содержать такие условия (п. 2 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629):
• нельзя изменять вид разрешенного использования и передавать права и обязанности по договору его аренды третьему лицу;
• арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, если участок не используется для производства продукции, нужной для импортозамещения.

Не может быть в договоре требований о выполнении каких-либо работ или услуг, которые повлекут дополнительные расходы для арендатора (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).

На подписание заявителем договора отводится также 30 дней. Если есть разногласия с условиями проекта, в этот же срок нужно направить соответствующий протокол. Если лицо уклоняется от подписания документа, его могут принудить к подписанию через суд (п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ, ст. 445 ГК РФ).

Последним этапом будет регистрация договора. Это нужно сделать, если срок действия договора составляет год и более (ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ). В остальном порядок регистрации стандартный.