Аренда: как вести переговоры

При аренде офисных помещений стороны заключают договор аренды, который должен иметь письменную форму, если одна из его сторон – юридическое лицо либо срок аренды по договору более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

При заключении договора существенным условием является определение имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды (адрес, кадастровый номер, площадь помещения и т.д.).

Если помещение является самостоятельным объектом недвижимости и на него зарегистрировано право собственности, то необходимые сведения есть на сайте Росреестра в справочной информации об объектах недвижимости.

По помещению, не поставленному на кадастровый учет, в договоре прописывается его местоположение и площадь.

Пример.

Объектом аренды является нежилое помещение площадью 15 кв. метров. Помещение расположено на 3-м этаже здания делового центра общей площадью 45 850 кв. метров. Адрес здания: Москва, ул. Цветной бульвар, д. 66. Кадастровый номер здания 77:16:187856:110 (копия выписки из ЕГРН от 14.06.2022 прилагается).

Если имущество не идентифицировано в договоре, то правомерность отношений аренды может быть оспорена по п. 3 ст. 607 ГК РФ. Но позиция судов по этому вопросу учитывает фактическое исполнение договора (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Если арендатор принял от арендодателя помещение и внес арендную плату, то он лишается права утверждать, что договор аренды не заключен.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды нежилого помещения является срочным и возмездным, что обязует стороны предусмотреть в договоре:

1. Размер и порядок уплаты арендной платы (ст. 614 ГК РФ), а также коммунальных платежей.

Договор без условия о передаче имущества во временное владение и (или) пользование за плату может быть переквалифицирован в документ иного типа, например, договор безвозмездного пользования  (ч. 1 ст. 606, п. 1 ст. 650 ГК РФ).

2. Срок аренды (ст. 610 ГК РФ).

Часто стороны договора аренды нежилого помещения заключают его на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации отношений в Росреестре. По истечении установленного договором срока его действие возобновляется на неопределенный срок, если условиями предусмотрена автоматическая пролонгация договора.

Если по окончании первоначального срока договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), он не нуждается в государственной регистрации. Согласно пункту 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (пп. 10 и 11 информационного письма Президиума ВАС РФ № 59).

3. Порядок передачи имущества и иные условия, определяемые по согласованию сторон.

Согласно части 1 ст. 606 ГК РФ арендодатель в рамках заключенного договора обязан передать имущество арендатору во временное владение и (или) пользование и имеет право на получение арендной платы, а также на возврат своего имущества после окончания срока договора. При реализации своих полномочий арендодателю следует обратить особое внимание на отдельные моменты договора, чтобы избежать возможных для себя рисков в будущем.

На что обратить внимание арендодателю в договоре.

1. В договоре важно прописать, входит ли НДС в арендный платеж или начисляется сверху, с указание ставки налога (20 процентов). Если об НДС информации нет, его придется выделять из арендного платежа, что снизит реальную выручку арендодателя. Аналогичное условие необходимо предусмотреть при оплате коммунальных платежей.
2. Если арендодатель не против неотделимых улучшений, производимых арендатором, то в договоре следует зафиксировать за чей счет они будут выполняться. В любом случае следует исчислить налог на имущество при передаче арендодателю улучшений, если они отвечают признакам недвижимости. Если арендодатель против капитальных улучшений, он может учесть неустойку при нарушении арендатором запрета.
3. Предусмотреть начисление НДС на сумму обеспечительного платежа по договору аренды недвижимости, если этот платеж будет засчитываться в счет будущей арендной платы. У арендодателя на дату получения такого платежа возникает обязанность определить налоговую базу по НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 167, п. 1 ст. 154 НК РФ.

Действующее законодательство не устанавливает обязательных требований к формированию размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества, не являющегося государственной или муниципальной собственностью. Размер арендной платы определяется по соглашению сторон и может устанавливаться разными способами (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Обычно арендная плата определяется в твердой величине за всю площадь помещения и (или) за единицу площади, например, за 1 кв. м за месяц.

Повышение арендной платы

Договор аренды может предусматривать случаи и условия, при которых цена договора меняется после его заключения (п. 2 ст. 424 ГК РФ). О повышении арендной платы арендодатель должен письменно уведомить арендатора. Если в договоре аренды прописано право арендодателя изменять условие о размере арендной платы в одностороннем порядке, ему необходимо только уведомить об этом арендатора в письме. Согласие арендатора не требуется и, таким образом, нет необходимости составлять дополнительное соглашение сторон.

Без дополнительного соглашения арендодатель в одностороннем порядке может повышать арендную плату не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Иные изменения должны быть согласованы с арендатором. Условие договора об изменении цены не обязывает арендатора подписывать предложенное арендодателем дополнительное соглашение.

Плата за коммунальные услуги.

В условиях об арендной плате важно указать, входят ли коммунальные услуги в общую плату или арендатор оплачивает их отдельно арендодателю либо напрямую ресурсоснабжающим организациям. По умолчанию арендатор возмещает арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг, то есть оплачивает их сверх арендной платы. Оплата коммунальных услуг относится к расходам на содержание имущества, которые арендатор несет в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Арендная плата не может состоять из оплаты одних только коммунальных услуг. В противном случае договор аренды будет считаться безвозмездным, что может привести к пересчету сделки в соответствии с нормами НК РФ.

Что делать, есть арендатор не платит за аренду?

Перед предъявлением арендатору иска в судебном порядке арендодатель должен направить ему претензию в письменной форме. В претензии приводятся все обстоятельства для определения и погашению задолженности по договору аренды:

• факт заключения договора;
• момент передачи имущества в аренду;
• период невнесения арендной платы и (или) коммунальных платежей за конкретный срок;
• расчет суммы задолженности в разрезе арендных платежей, оплаты коммунальных услуг, штрафов по договору, процентов на сумму долга по ст. 395 ГК РФ;

• срок для выполнения обязательств по договору.

Претензию следует направить по адресу арендатора, указанному в договоре, а также по всем имеющимся контактным данным арендатора, включая электронную почту и мессенджеры, по которым ранее велась переписка (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18).

Если арендатор не ответит на претензию, то для обращения в арбитражный суд арендодателю необходимо дождаться, когда истечет установленный законом или договором срок досудебного порядка урегулирования спора (п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18, п. 8 обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Что делать арендатору, если арендованное имущество ему не предоставлено?

Если арендодатель не получил в пользование имущество по договору аренды либо получил его в состоянии невозможном для использования, ему следует написать арендодателю претензию. Если арендодатель предоставил имущество с недостатками, которые препятствуют его использованию по назначению, это приравнивается к неисполнению обязанностей по договору аренды по смыслу п. 1 ст. 611 ГК РФ.

В претензии необходимо указать следующие обстоятельства:

• Факт заключения договора аренды.
• Условия договора, которые нарушены: порядок и срок передачи предмета аренды, если акт приема-передачи не подписан, либо характеристики и назначение объекта аренды, если имущество непригодно к использованию. В претензии также следует перечислить препятствия, которые мешают использовать имущество, а также привести доказательства своих доводов.
• Факт исполнения своих обязательств по договору и внесения арендной платы и (или) обеспечительного платежа.
• Требования к арендодателю со ссылками на договор, закон и срок их выполнения. В случае взыскания с арендодателя убытков, неустойки и (или) процентов по ст. 395 ГК РФ необходимо указать расчет предъявляемых требований.

Если арендодатель не предоставил имущество в срок, то арендатор может заявить о возмещении убытков, причиненных задержкой исполнения (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Кроме того, договором может быть предусмотрена неустойка за просрочку передачи имущества (п. 1 ст. 330 ГК РФ). В этом случае убытки можно взыскать в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ).

При расторжении договора арендатор вправе потребовать вернуть деньги, перечисленные в качестве арендной платы, как неосновательное обогащение (п. 4 ст. 453 ГК РФ). На сумму неосновательного обогащения можно начислить проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Если имущество невозможно использовать по назначению, арендатор может потребовать соразмерно уменьшить арендную плату либо устранить недостатки (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона или договора (п. 1 ст. 310 ГК РФ), либо согласовать между собой условия прекращения отношений.

 Способы расторжения договора аренды.

1. По соглашению сторон при подписании дополнительного соглашения к договору о расторжении отношений (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

2. Досрочно прекратить отношения по требованию одной из сторон в судебном порядке на основаниях, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

3. Отказаться от договора в связи с существенным изменением первоначальных обстоятельств заключения сделки в порядке ст. 451 ГК РФ.

Для прекращения договора контрагенту необходимо направить письменное уведомление о своем намерении. Важно зафиксировать доставку и получение уведомления второй стороной договора.

В уведомлении следует указать:

• намерение отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке либо предложение расторгнуть договор по соглашению сторон;
• основания для прекращения отношений, предусмотренные договором или законом;
• дату расторжения. Если речь идет о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, то контрагента необходимо предупредить за месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);
• арендодатель может требовать возврата объекта аренды, а арендатор — плату, внесенную за период, который наступит после прекращения отношений;
• требование возместить убытки или уплатить штрафные санкции, если они возникают при расторжении отношений по закону или договору.

Стороны договора аренды могут предусмотреть предоставление арендатору отсрочки или рассрочки по уплате арендных платежей, так называемых арендных каникул (п. 1 ст. 5, п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ). Послабление предусматривается на определенный период времени, в течение которого арендная плата не взимается (или ее размер существенно снижается), при этом за арендатором сохраняется право пользования арендуемым помещением. Арендные каникулы, как правило, не распространяются на коммунальные платежи.

Условия арендных каникул (их срок и порядок уплаты арендной платы) арендатор и арендодатель устанавливают (п. 1 ст. 5, п. 4 ст. 421, п. 3 ст. 614 ГК РФ) самостоятельно:

• при заключении договора аренды, если арендные каникулы приходятся на начало действия договора;
• в дополнительном соглашении к договору аренды, если необходимость возникает в процессе использования арендуемого помещения.

Поскольку договор аренды является возмездным, период арендных каникул может быть квалифицирован как период безвозмездного пользования имуществом, что может привести к дополнительной налоговой нагрузке арендодателя и арендатора. Чтобы избежать претензий налоговых органов, сторонам договора не следует уменьшать арендную плату до нуля, безопаснее предусмотреть снижение ее размера.

Законом не установлено ограничение на уменьшение размера арендной платы (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424, п. 3 ст. 614 ГК РФ, ст. 105.3 НК РФ). Также в договоре аренды можно предусмотреть, что в течение арендных каникул оплата аренды не производится, а отсроченные арендные платежи будут добавляться равными долями к будущей арендной плате в течение определенного периода времени. В последнем варианте в условиях договора аренды важно указать на отсутствие процентов при предоставлении отсрочки платежей (п. 1 ст. 823 ГК РФ).