ФНС обязала инспекции учитывать позиции высших судов в спорах по налогу на имущество в отношении деловых и торговых центров

Налоговый кодекс предусматривает особый порядок налогообложения деловых и торговых центров. Если такие здания указаны в специальном региональном перечне, то налог на имущество организаций в отношении данных объектов компании должны считать от кадастровой стоимости, независимо от применяемой системы налогообложения (ст. 378.2 НК РФ).

ФНС довела до своих территориальных органов решения Верховного и Конституционного судов по вопросам налогообложения торговых центров и офисных зданий и рекомендовала применять их в процессе досудебного и судебного урегулирования налоговых споров. Эти позиции будут полезны и компаниям при исчислении налога по таким объектам.

Ситуация	Решение
Здание признают деловым центром, если более 20 процентов его площади занимают офисные помещения, которые используются в коммерческой деятельности (Определение ВС РФ от 09.03.2023 № 305-ЭС22-23165)
Инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости обследовала здание, принадлежащее обществу, и выяснила, что 100 процентов помещений – это офисы. А значит, объект нужно включить в региональный перечень для исчисления налога на имущество от кадастровой стоимости. При повторном обследовании офисами признали только 68 процентов. Общество с решением инспекции не согласилось и обжаловало его в суде. На сторону компании встали три инстанции. Они полагали, что помещения в здании нельзя признать офисами, если организация использует их в своей прямой деятельности и не сдает в аренду	Верховный Суд РФ решения судов отменил. Ведь чтобы признать здание деловым центром, достаточно, чтобы 20 процентов помещений в нем было занято офисами или объектами торговли, общепита, оказания услуг, то есть использовалось в коммерческой и сопутствующей ей деятельности (п.5 ст. 378.2 НК РФ). При этом неважно, сдаются они в аренду или нет. Инспекция установила, что помещения в здании — это кабинеты, операционные залы, переговорные, которые, по сути, являются офисами. Поскольку компания использует их в своей основной деятельности и получает от этого прибыль, такое здание является деловым центром
Путаница в кадастровых номерах недвижимости, возникшая из-за технической ошибки, не освобождает организацию от уплаты налога на имущество, исходя из ее кадастровой стоимости (Определение ВС РФ от 19.10.2023 № 305-ЭС23-19655
Компания владела помещением магазина, у которого в реестре прав на недвижимость было два кадастровых номера из-за технической ошибки Росреестра. При этом один номер, признанный впоследствии архивным, был указан в региональном перечне имущества, по которому налоговая база исчислялась по кадастровой стоимости, в 2018–2019 годах, а второй – актуальный номер – в 2020–2021 годах. Компания представила декларации по налогу на имущество за 2018–2019 годы без расчета налога за магазин, поскольку актуальный кадастровый номер в этот период не был включен в перечень. Налоговики провели камеральные проверки и доначислили обществу налог, пени и штраф, так как установили, что оба кадастровых номера принадлежат одному зданию. Компания пыталась обжаловать решение инспекции, указав, что никогда не владела зданием с архивным номером. Но региональное налоговое управление доводы общества не поддержало, как и суды трех инстанций	Верховный Суд РФ согласился с судами и отказал компании в рассмотрении жалобы. Перечень объектов, порядок его применения и внесение изменений, в том числе из-за технических ошибок, определяют региональные власти (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). При этом глава 30 кодекса не содержит особенностей определения налоговой базы, если в течение года изменились характеристики объектов, например, кадастровый номер. Поскольку оба объекта в ЕГРН значились по одному адресу, компания должна исчислить налог по кадастровой стоимости, даже если один из номеров в перечне не значится. Таким образом, при расчете налога нужно учитывать не только кадастровый номер объекта, но и его адрес
Жилые дома могут быть включены в региональный перечень объектов, если более 20 процентов нежилых помещений в нем используются для торговой деятельности (Определение КС РФ от 30.11.2023 № 3024-О)
Гражданин построил жилой дом с встроенными магазинами, которые занимали более 20процентов площади здания. Региональные власти включили объект в кадастровый перечень, поскольку здание расположено на участке, предназначенном для размещения и обслуживания магазина (пп.1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ). Гражданин попытался оспорить в суде включение дома в перечень, но проиграл в трех инстанциях. Тогда он обратился в Конституционный Суд РФ. По мнению физлица эта норма кодекса не соответствует Конституции РФ, так как позволяет включать в региональный перечень жилые дома	КС РФ указал, что региональные власти включают в перечень объекты, которые соответствуют критериям, установленным кодексом. Поскольку дом расположен на участке, предназначенном для магазина, а более 20 процентов помещений в нем гражданин использует в предпринимательской деятельности, норма не противоречит основному закону, даже если помещения находятся в жилом доме
Компании должны считать налог на имущество за гараж по кадастровой стоимости независимо от назначения земельного участка (Определение ВС РФ от 06.12.2023 № 306-ЭС23-23765)
Компания владела недвижимостью, в составе которой был гараж. Располагался объект на участке, предназначенном для строительства базы. В декларации по налогу на имущество компания стоимость гаража не учла. Инспекторы проверили отчет и доначислили обществу налог, пени и штраф, поскольку за гараж нужно считать налог по кадастровой стоимости (пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК). Однако, по мнению общества, норму нужно применять, только если гараж расположен на участке для ведения личного хозяйства, садоводства, огородничества или ИЖС. Поскольку земля компании предназначена для строительства базы, налог за гараж нужно считать без учета его кадастровой стоимости. Поэтому компания обратилась с жалобой в вышестоящее управление, а затем в суд, но поддержки не нашла	ВС не нашел оснований для отмены принятых решений. Компанию ввел в заблуждение союз «а также» в оспариваемой норме. На самом деле назначение земли для личного хозяйства, садоводства, огородничества и ИЖС относится исключительно к жилым и хозяйственным строениям и садовым домам, поименованным в норме после союза «а также». Для таких объектов, как жилые помещения, гаражи, машино-места и «незавершенка», назначение земли роли не играет. Налог по ним нужно считать по кадастровой стоимости
Чтобы включить недвижимость в региональный перечень, власти субъекта должны учитывать не только назначение земельного участка, но и назначение и фактическое использование имущества. КС разъяснил, как применять эту позицию к прошедшим и будущим периодам (Определение КС РФ от 30.01.2024 № 8-О-Р (разъяснения по применению Постановления КС от 12.11.2020 № 46-П)
Ранее, в Постановлении от 12.11.2020 № 46-ПКС РФ указал, что норма о включении в региональный перечень объектов, расположенных на земельных участках, предназначенных для объектов торговли, общепита и оказания услуг, не противоречит Конституции РФ. Но принимая решение о включении такого имущества в перечень, региональные власти должны учитывать, как недвижимость используется и для чего предназначена. В свою очередь, организации, у которых есть такие объекты, могут оспорить их включение в перечень в суде	В связи с возникающими вопросами о применении этой позиции к прошедшим и будущим периодам, Конституционный Суд РФ разъяснил, что воспользоваться ею может компания, по жалобе которой принято решение, и организации, аналогичные требования которых не были удовлетворены в судебном порядке до того, как постановление вступило в силу. КС отметил, что позиция не применяется по умолчанию ко всем аналогичным ситуациям. После вынесения постановления доказывать, что имущество включили в перечень по ошибке, организациям все равно придется в суде, но уже с учетом позиции КС
Если компания в течение года разделила имущество из перечня или объединила в новый объект, то налог она должна также считать от кадастровой стоимости, несмотря на то, что такая недвижимость еще не включена в перечень (Определение КС РФ от 25.04.2024 № 1091-О)
Компания в течение года объединила в один объект два здания, включенные в региональный перечень, но не рассчитала и не уплатила налог от кадастровой стоимости нового объекта. Инспекторы проверили декларацию и доначислили налог, пени и штраф. В суде оспорить решение налоговиков не удалось, и компания обратилась в Конституционный Суд РФ. По мнению организации, норма о начислении налога на объект, образованный из двух зданий, указанных в перечне, до включения в него нового объекта (абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ), противоречит основному закону, поскольку освобождает региональные власти от обязанности включать такое имущество в перечень	КС указал, что пункт 7 статьи 378.2 НК РФ обязывает власти субъекта ежегодно утверждать перечень объектов. Норма об исчислении налога на вновь образованный в течение года объект из двух, включенных в перечень, эту обязанность не отменяет. Рассчитывать платеж нужно исходя из кадастровой стоимости на дату отражения имущества в ЕГРН