Организации и граждане в общем случае обладают исключительным правом выкупить или взять в аренду участок земли, на котором находится принадлежащая им капитальная постройка (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). Но Земельный кодекс не уточняет, имеются ли в виду только наземные конструкции или также подземные, не имеющие наземной этажности.
Минэкономразвития РФ в письме от 04.03.2016 № 6013-ПК/Д23и разъяснило, что земельные участки образуются только для эксплуатации наземной недвижимости. А собственники сооружений, расположенных под поверхностью земли, не оформляют права на участки. Такой подход был согласован с представителями Минэнерго, Минтранса, Роснедр, Росавтодора и Росреестра.
Однако теперь он признан некорректным. Конституционный Суд РФ выявил неопределенность в пункте 3 статьи 6 и п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ при предоставлении земли собственникам подземных гаражей и гаражных комплексов. Хотя речь не идет о гаражах под жилыми домами или нежилыми строениями.
Конституционный суд указал, что участок земли — это двухмерный плоскостной объект, который не является участком недр и не характеризуется трехмерной проекцией (п. 3 ст. 6 ЗК РФ, п. 1 ст. 141.2 ГК РФ, ч. 1 ст. 2 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1). Поэтому участком, причитающимся владельцу постройки в собственность или аренду, считается земная поверхность в законодательно определенных границах. И использовать можно все, что находится над и под поверхностью земли, если иное не установлено законом (пп. 2, 3 ст. 261 ГК РФ).
Возможность выкупить или взять в аренду участок под зданием или сооружением обеспечивает единство судьбы участков и прочно связанной с ними недвижимости (п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 30.06.2020 № 1520-О). Такой подход обеспечивает функционирование построек и их надлежащее обслуживание и не должен зависеть от того, как части строения соотносятся с уровнем земной поверхности. Достаточно, чтобы оно находилось в установленных границах участка (п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 27.01.2022 № 75-О).
Значит, если подземный гараж или комплекс гаражей является недвижимостью, то к нему относится принцип единства судьбы участка и прочно связанных с ним объектов. Исключения из этого принципа указаны в законодательстве и подземных гаражей не касаются.
Судебная практика по проблеме противоречива и не позволяет истолковать вопрос определенно. Это ведет к административному произволу и избирательному правосудию. Поэтому суд предписал уточнить нормы Земельного кодекса с учетом того, на каком уровне находится крыша гаража и используется ли она. При наличии на крыше детской или спортивной площадки либо иного подобного объекта передача участка в собственность или в аренду не рекомендуется.
Вы можете оставить первый комментарий