ФНС разъяснила семьям с двумя детьми и более, как выполнить условие по освобождению от НДФЛ при продаже жилья

Налогоплательщики НДФЛ вправе оценить улучшение жилищных условий по кадастровой стоимости жилья.

Под налогообложение НДФЛ подпадает доход физлиц от продажи жилья до окончания минимального предельного срока владения им. Срок составляет три года при соблюдении любого из условий п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, например, если проданное жилье ранее получено в дар от близкого родственника или члена семьи, досталось по наследству или в результате приватизации. Либо если проданный объект был единственным жильем в собственности.

Когда не выполнено ни одно условие, минимальный срок владения жильем для продажи без НДФЛ составляет пять лет. В зависимости от места жительства продавца срок может быть меньше по закону субъекта РФ. Например, в Ростовской области он снижен до нуля (пп. 4, 6 ст. 217.1 НК РФ, письмо Минфина РФ от 12.09.2023 № 03-04-07/87163, направленное письмом ФНС РФ от 18.09.2023 № БС-4-11/11857@).

Исключение по НДФЛ при продаже жилья сделано для семей с двумя детьми и более, если все они младше 18 лет либо учатся очно до 24 лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В таких семьях родители могут продать жилье досрочно без НДФЛ, если одновременно выполнены все условия п. 2.1 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ. В таком случае не облагается продажа:

— квартиры, жилого дома или комнаты;
— части жилого дома или квартиры;
— доли в праве собственности на жилой объект.

Условие необлагаемой продажи – приобретение нового жилья для улучшения жилищных условий семьи. Купить новое жилье нужно не позднее 30 апреля года, следующего после даты продажи. Проданный объект не должен превышать 50 млн рублей по кадастровой стоимости. А новое жилье должно быть больше по общей площади или ценнее по кадастровой стоимости.

По мнению ФНС, для нового жилья можно взять любое из условий – купить его с большей общей площадью или большей кадастровой стоимостью. Этот подход разделяет и Минфин РФ (письмо от 02.04.2024 № 03-04-05/29719).

Чтобы сравнить жилье с точки зрения кадастровой стоимости, ее берут для каждого объекта по данным из ЕГРН в размере, применяемом с 1 января года, в котором утрачено (получено) право собственности на соответствующий объект. Если жилье образовано в течение года, его кадастровую стоимость запрашивают на дату принятия недвижимости на кадастровый учет.

Если определить кадастровую стоимость в указанном порядке нельзя, ее не используют для сравнения объектов, чтобы не платить НДФЛ. Тогда соотносят лишь общую площадь проданного и купленного жилья.