Как зачесть встречное однородное требование в целях НДФЛ при продаже имущества

Департамент налоговой политики Минфина России разъяснил вопрос, как путем зачета встречного однородного требования уменьшить доход от продажи подаренной доли в недвижимом имуществе. Такой доход в целях НДФЛ может быть уменьшен на расходы дарителя на ее приобретение (письмо Министерства финансов Российской Федерации от 18 марта 2022 г. № 03-04-05/21120).

Если налогоплательщик – физическое лицо подает свое имущество, то имеет право:
1) получить имущественный налоговый вычет (п. 1, ст. 220, п. 6 ст. 210 НК РФ) или
2) уменьшить сумму своих доходов, облагаемых налогом, на сумму фактически произведенных расходов. Данные расходы должны быть связаны с приобретением этого имущества и документально подтверждены (пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

В первом случае налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет в размере доходов от продажи, полученных в налоговом периоде. Сумма данного налогового вычета не превышает в целом 1 млн руб. При этом имущество должно быть в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения (пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 1 ст. 220; ст. 217.1 НК РФ). Если, например, налогоплательщик продает квартиру, то минимальный предельный срок владения составляет 3 года.

Во втором случае, если налогоплательщик получил имущество в наследство или в дар и налог на это имущество не взымается, то при продаже такого имущество он может учитывать документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества. Важное условие: такие расходы ранее не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения (абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220; п.п. 18, 18.1 ст. 217; пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Минфин России разъясняет, что облагаемый налогом доход от продажи доли в недвижимом имуществе, полученной в порядке дарения, может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы дарителя на приобретение данной доли (абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Способом прекращения обязательства может являться зачет встречного однородного требования. Срок данного требования либо уже наступил, либо не указан, либо определен моментом востребования (ст. 410 ГК РФ).
Если все установленные законом условия соблюдены, то документ, оформленный при зачете встречного однородного требования, подтверждает факт расходов дарителя.