Собственник не может лишить арендатора права на субаренду

Арендодатель обратился в суд с требованием к арендатору о расторжении договора аренды.

Иск был мотивирован двумя существенными нарушениями условий договора со стороны арендатора:
— не предоставил информацию о проведенных ремонтных работах и не произвел их;
— после отзыва согласия на сдачу помещений в субаренду продолжает сдавать их третьим лицам.

Суд установил следующее.

Условия договора

В договоре было прописано, что помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют различного вида ремонта, который должен выполнить за свой счет арендатор. Арендодатель определяет перечень необходимых работ путем направления годового плана работ либо текущих заявок, а арендатор самостоятельно нанимает подрядчиков, оплачивает выполненные работы и осуществляет их приемку.

В другом пункте договора было указано, что арендатор вправе переуступать право аренды другому лицу и сдавать арендованные помещения в субаренду.

Действия после заключения договора

Впоследствии арендодатель направил арендатору уведомление, в котором, сославшись на ст. 157.1 ГК РФ, сообщил об отзыве согласия на переуступку права аренды другому лицу и сдачу арендованного помещения в субаренду.

Затем собственник направил арендатору предложение о расторжении договора аренды, указав на то, что арендатор не предоставил информацию о проведенных ремонтных работах в помещениях, не произвел данные работы, а после отзыва согласия на сдачу помещений в субаренду продолжает передавать помещения в пользование третьим лицам по договорам субаренды.

Арендодатель ответил, что основания для расторжения договора аренды отсутствуют, поскольку все арендованные помещения им отремонтированы и находятся в исправном состоянии, претензии по ремонту и состоянию помещений от арендодателя не поступали. Сдача же помещений в субаренду осуществляется в соответствии с пунктом договора, согласия на изменение которого арендатор не давал.

Позиция судов первой и апелляционной инстанций

Две инстанции пришли к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 450 и 619 ГК РФ оснований для расторжения договора аренды.

Во-первых, арендатор представил надлежащие доказательства выполнения им обязательств по ремонту, предъявив необходимые первичные документы. Собственник же не представил доказательства того, что он сам осуществлял содержание и ремонт спорных помещений.

Во-вторых, что касается уведомления арендодателя об отзыве своего согласия на сдачу имущества в субаренду, то оно направлено на существенное изменение договора аренды, в результате которого арендатор лишается того, на что он рассчитывал при его заключении. Дело в том, что с момента заключения договора аренды ответчик, основным видом деятельности которого является сдача внаем имущества, использовал арендованные помещения, расположенные в административном офисном здании, исключительно путем сдачи их в субаренду в качестве офисов.

Следовательно, такое существенное изменение условий договора в силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ возможно только по соглашению сторон либо по решению суда.
Таким образом, поскольку ответчик не допустил существенных нарушений условий договора аренды, повлекших для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ), оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя не имеется.

Позиция суда кассационной инстанции

Положения пункта договора аренды о возможности сдавать помещения в субаренду следует рассматривать как предварительное согласие арендодателя (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Следовательно, истец был вправе в одностороннем порядке отозвать это согласие.
Согласно указанной норме в предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.

Позиция Верховного Суда РФ

Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ и не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Ввиду того, что договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение его условий в одностороннем порядке, собственник был не вправе путем направления уведомления арендатору изменить пункт договора о существенном условии, позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии у истца права требовать расторжения договора аренды на основаниях, приведенных им в исковом заявлении.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного Суда РФ от 22.01.2018 № 303-ЭС17-13540

Документ включен в СПС «КонсультантПлюс»