Верховный Суд РФ для того, чтобы обеспечить единообразное разрешение судами споров между гражданами и застройщиками, выпустил обзор приемлемых решений по таким делам.
В обзор вошло два десятка решений. В частности, следующие.
Позиция: суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Пример: гражданин по договору цессии получил от компании право требовать от ответчика-застройщика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с предварительным договором купли-продажи. Он предусматривал, что застройщик должен был заключить с компанией основной договор купли-продажи квартиры.
Сумма оплаты за квартиру была внесена, но застройщик квартиру не передал.
Тогда гражданин обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры.
Суды первой и апелляционной инстанций ему отказали, исходя из того, что к правоотношениям сторон в рамках предварительного договора положения Закона № 214-ФЗ неприменимы.
ВС РФ отменил эти решения, так как суды не учли, что денежные средства по договору были привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме. Следовательно, данные отношения все же регулируются Законом № 214-ФЗ.
Позиция: уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором. Для их изменения застройщику и участнику долевого строительства необходимо заключить допсоглашение, подлежащее госрегистрации.
Пример: гражданка обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, ссылаясь на то, что общество уступило ей право требования по договору участия в долевом строительстве, а ответчиком были нарушены сроки строительства и передачи квартиры.
Суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что при заключении договора уступки гражданка была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта.
ВС РФ отменил это решение, поскольку данное уведомление не могло служить основанием для изменения сроков.
Согласно ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ изменение договора осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. В силу же п. 1 ст. 452 Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Однако допсоглашение, предусматривающее изменение названных сроков, между застройщиком и участником долевого строительства не заключалось и госрегистрацию не прошло.
Позиция: Закон № 214-ФЗ не предусматривает ответственности застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.
В то же время нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки.
Пример: гражданин обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указав, что по заключенному договору о долевом участии в строительстве ему передана квартира, в которой впоследствии были обнаружены недостатки.
После направления застройщику претензии недостатки не были устранены. Вступившим в силу решением суда иск к застройщику о возложении на него обязанности устранить недостатки был удовлетворен. Однако решение суда не исполнено.
В связи с этим истец вновь обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ответчика неустойку, предусмотренную ст. 23 Закона о защите прав потребителей, и компенсировать причиненный ему бездействием ответчика моральный вред за период после вступления решения суда в законную силу и до момента предъявления нового иска.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения в апелляции, в иске было отказано. Судьи решили, что у истца не имелось оснований для предъявления такого иска, поскольку на тот момент между сторонами сложились отношения, регулируемые нормами гражданского процессуального законодательства и законодательства об исполнительном производстве, связанные с неисполнением вступившего в законную силу решения суда.
ВС РФ, отменяя судебные акты, указал, что спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей, поскольку речь идет о части данных отношений, не урегулированной специальным Законом № 214-ФЗ.
Согласно же Закону о защите прав потребителей срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать 45 дней. За нарушение данного срока установлена ответственность п. 1 ст. 23 того же закона в виде неустойки.
Наличие вступившего в законную силу решения суда об устранении выявленного недостатка не освобождало застройщика от ответственности за неисполнение этого требования после принятия данного решения.
«ОБЗОР судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
Утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017
Документ включен в СПС "КонсультантПлюс"
